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   v. 28. Mai 2017
Immobilienverkauf auf Rentenbasis: Wie zuverlässig sind Tabellen über die monatliche Rentenzahlung?


Absolut richtige Tabellen für die monatliche Rentenberechnung kann es nicht geben: Es besteht ein grundsätzliches Logikproblem.

Dies klingt überraschend für Statistik-Laien. Kann es computerberechnete Finanztabellen geben, die niemals absolut richtig sein können?

Die erste Ursache ist bedingt durch ein fundamentales Problem bei jedem Preisindex. Da der Warenkorb sich im Zeitablauf im Land ändert, besteht in fundamentaler logischer Weise Unmöglichkeit, einen absolut richtigen Preisindex zu gewinnen.
Tabellen für ausgewogene Rentenbasisverträge müssen immer mit einem Preisindex oder einem ähnlichen Index verkoppelt werden. Also wird das fundamentale Logikproblem in die Tabelle importiert.

Bei guter Kenntnis der mathematisch-statistischen Problematik kann ein fachkundiger Berater dies Problem durch die geschickte Wahl der Vereinbarung erheblich reduzieren. Die nötige Kompetenz hierfür wird an den Universitäten den Volkswirten vermittelt. Es ist aber nur ein temporaires Einzelthema unter sehr vielen Lehrstoffen. Nicht alle Volkswirte verstehen sich ein ganzes Leben lang auf die Mathermatik der Statistik.

Von Juristen oder Immbilienmaklern kann diese Kompetenz normalerweise nicht erwartet werden. Natürlich ist niemandem unmöglich, sich dies Wissen im Selbststudium anzueignen.


Absolut richtige Rentenbasis-Tabellen kann es des weiteren nicht geben, weil niemand die Zinssatz-Zukunft voraussehen kann.

Dies Problem ist immerhin für jeden sogleich nachvollziehbar. Tabellen für Rentenbasisverträge beziehen sich immer auch auf das Zinsniveau. Bei langfristigen Verträgen - 5 bis 20 Jahre oder mehr - sind die Auswirkungen nicht etwa nur beiläufig, sondern ausschlaggebend für die monatlichen Beträge.

Je nach Interessenlage der Beteiligten kann man dies Problem durch die geschickte Wahl der Vereinbarung erheblich reduzieren. Ganz ausklammern kann man die Problematik nicht. Zwar ist ein Rentenbasisvertrag nicht unmittelbar zinsorientiert. Aber natürlich wird der Verkäufer abwägen, ob er stattdessen gegen bar verkauft und das Geld bei der Bank Zinsen erwirtschaten lässt. Das Vertrauen in Immobilien ist zwar meist größer als das in Bankeinlagen. Aber wenn die Bankeinlage sehr hohe Zinsen bringt, so möchte der Verkäufer, dass der Rentenbasis- Verkauf sich dies zum Maßstab nimmt.


Absolut richtige Rentenbasis- Tabellen kann es des weiteren nicht geben, weil diese mit Mittelwerten der Gesamtbevölkerung arbeiten.

Bei einem Kaufvertrag auf Rentenbasis steht die Einzelperson fest, um deren Ableben es geht. Es gibt sehr offenkundig Gebrechliche im Alter 60, vor allem Alkoholiker mit hohem Zigarettenkonsum und hohem Übergewicht. Demgegenüber gibt es 80-Jährige, die offenkundig noch 15 Jahre vor sich haben könnten, gesund leben, sportlich sind und eine ärztliche Praxis nur für die Vorsorgeuntersuchungen betreten.

Im Gegensatz zu Versicherungsunternehmen ist der Käufer eines Rentenbasis-Objektes nicht an Diskriminierungsverbote gebunden. Er darf eine Frau mit ihrer rund 5 Jahre höheren Lebenserwartung durchaus durch eine entsprechend niedrigere Rente "diskriminieren".

Ob ein Notar dies noch darf, wenn er Werte aus einer Tabelle übernimmt, ist eine interessante Frage. Schließlich ist ein Notar ja staatsnah und irgendwie institutionalisiert. In der Praxis stellt sich diese Frage nicht, sofern der Käufer die Rente in Abstimmung mit seinem fachkundigen Berater definiert und sodann individuell vereinbart. Denn er handelt dann fallbezogen und nur fallbezogen. Die Fiktion einer Diskriminierung von Frauen entfällt dann allein wegen der fehlenden Beweisbarkeit.

Die offiziellen Tabellen ticken anders. Wenn die Tabelle des Finanzamtes von einer deutlich anderen Alterswerwartung ausgeht als der Käufer es vermutden kann, so kann dies je nach Abweichung für den Käufer zu erheblichen Vorteilen oder aber Nachteilen bei der steuerlichen Abrechnung führen. Bei den Verkäufern sind die Effekte meist kleiner, da diese meist auf einem niedrigeren Besteuerugsniveau sind und verschiedene steuerliche Vorteile wahrnehmen können.


Wie kann man optimale Zuverlässigkeit des Rentenbetrages erhalten?


Man muss es verproblen und bezüglich aller Gesichtspunkte überdenken.

Es bildet sich im Zuge von Kaufvertragsverhandlungen regelmäßig schrittweise eine Übereinstimmung zur Rentenhöhe.

Erster Ausgangspunkt sind mehrere Tabellen, von denen es viele gibt, aber eben keine so richtig richtig, wie oben gezeigt.

Sodann werden die sonstigen Vereinbarungen erarbeitet. Meist wird ein Teil in bar bezahlt. Des weiteren greifen Kaufpreisverhandlung, Finanzierung, Rangstelle der Absicherung, eventuelles Wohnrecht und Rentenhöhe ineinander. Die gegenseitigen Zugeständnisse haben immer auch etwas Einfluss auf die Rentenhöhe.

Am Ende wird das Denken in Tabellen ersetzt durch das Denken in Kaufpreisverhandlung. Ist man sich gut näher gekommen, so wollen irgendwann beide Seiten endlich den Abschluss schaffen. Die Frage der Rentenhöhe ist dann nur noch eine von mehreren.

Danach kommt aber immer die schwieriger Aufgabe, dass ein Fachkundiger der Wirtschaft dem Notar einen Mustertext ausarbeiten kann, was die Beteiligten wirtschaftlich und für alle Eventualitäten ausgehandelt haben. Dies sodann ins Juristische zu übertragen, dies liegt bei jedem recht guten Notar in recht guten Händen.




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Wirtschaftsberatung bei Rentenbasis- Vereinbarungen

Die Texte zu den verschiedenen Fragen zeigen den Nutzen und die Problematik:


(1) Rentenbasisverkauf ist die Ideallösung für viele Anliegen. Aber das Problem ist die wirtschaftlich vorausschauende Ausgestaltung.

(2) Die meisten Reglungen, Empfehlungen und Vertragsmuster sind zu oberflächlich für die jahrzehntelangen Bindungen. Denn alle denkbaren zukünftigen Eventual-Entwicklungen der Wirtschaft und der Wirtschafts- und Steuerpolitik sollten berücksichtigt werden.

(3) Nur ein hierfür geeigneter Wirtschaftsberater - im Prinzip nur ein Volkswirt - kann dem Notar die Vorgaben machen für konfliktfreie zukünftige Jahrzehnte.

Erfragen Sie bei Interesse, ob ein geeigneter Berater zeitlich verfügbar ist.


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