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   v. 29. Oktober 2018
Immobilienverkauf auf Rentenbasis: Wie kann die Zukunft der Preise, Zinsen und Währungen richtig integriert werden?


Prognosen sind etwas Schwieriges, vor allem dann, wenn sie die Zukunft betreffen.

Wie kann die Rentenhöhe mit zukünftigen Entwicklungen in Einklang gehalten werden? - Preisindex, Geldentwertung, Währung, Gesetzgebung, Immobilienbesteuerung,...

A.   Das unlösbare Prognose-Problem.


Am wichtigsten ist die Berücksichtigung der Entwicklung der Zinsen und der Lebenshaltungskosten.


Man glaube aber nicht an eventuelle Beraterbehauptungen, damit sei eine irgendwie zuverlässige und perfekt ausgewogene Vorausschau bewirkt. Die wissenschaftliche Wahrheit ist sehr viel komplexer.

Würde man die absolute wissenschaftliche Wahrheit darüber anstreben, so wäre der Verkäufer mit wissenschaftlicher Sicherheit tot noch vor Erreichen irgendeines Vertrages. Denn eine absolute wissenschaftliche Wahrheit kann es zu den berührten Fragen aus tiefer liegenden wissenschaftlich belegbaren Gründen nicht geben.

Also sind die rechnerischen Tabellen nur die anfängliche Rahmenbedingung für das übliche individuell fortzusetzende Aushandeln der Rentenhöhe und der sonstigen Konditionen.

Prognosen sind etwas Schwieriges, vor allem dann, wenn sie die Zukunft betreffen.

Die langfristige Entwicklung der zukünftigen Rahmenbedingung kann nur grob geschätzt werden. Nur Volkswirte oder auch analog geschulte Fachleute können hierzu deutlich mehr sagen als der Normalbürger aus seinen Tageszeitungen weiß.

Aber auch Volkswirte können nur in Grenzen prognostizieren, wie Sie selber es beispielsweise aus Tageszeitungen jedes Jahr neu erfahren können. Der Berufsvorteil der Volkswirte besteht eher darin, dass den Fachleuten eine Zusammenschau der Veränderungen möglich wird.



B.   Wichtige Denk-Kriterien:


Wenn sich der Prozentsatz der Geldentwertung ändert, so ändert sich meist auch das Zinsniveau


Dessen Änderung ist aber auch abhängig von der Politik der Zentralbank, von der Besteuerung und von der konjunkturellen Entwicklung.

Volkswirte wissen besser, wie hoch in etwa die echte Geldentwertung ist - also nach Entfernung der politisch oder sonstwie bedingten Fehler der offiziellen Statistik. Hierdurch kann man die mutmaßliche Mietmarkt-Entwicklung der nächsten 10 bis 20 Jahren etwas zutreffender schätzen. Dies wiederum beeinflusst den Schätzwert von Wohnrechten.

Die Entwicklung der Miethöhen ist bedeutsam für die Bewertung der Wohnrechte.


Man beachte die häufig geltende Gesetzmäßigkeit für Preistrends: Je länger sich etwas nach oben entwickelte, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, wieder zu sinken.

Wir wissen aber auch aus der Lebenserfahrung, dass dies nicht immer zutrifft. Also ist der Langfrist-Geldwert von Wohnrechten nur recht unzuverlässig einschätzbar.

Irgendwann muss man heran an den Vertragsabschluss. Diese nicht voll ausräumbaren Ungewissheiten müssen irgendwann zeitnah durch Aushandeln eines vertraglichen Kompromisses beiseite geschoben werden.

C.   Frage: Berechnung Leibrente?


C1.   Formel Berechnung Leibrente


Eine "richtige" Formel für Leibrente kann es nicht geben. Die folgenden Gründe erzeugen Unmöglichkeit dafür:

(1) Fast immer die Unmöglichkeit einer ausreichend präzisen Schätzung der Restlebensdauer im konkreten Fall.
(2) Fehlende Kenntnis des zukünftigen Zinsniveaus.
(3) Statistik-logische Unmöglichkeit eines "zuverlässig richtigen und passenden" Kosten- oder Preisindex für mehr als etwa 5 Jahre.
(4) Unmöglichkeit einer rechnerischen Erfassung der dies alles überlagernden Abgaben-Effekte.
(5) Unmöglichkeit, die zukünftige Preisentwicklung für gleichartige Immobilien zu kennen.

C2.   Sind viele Juristen formel-"gläubig"?


Nur Nur-Juristen haben oft eine derart unterentwickelte Kompetenz, dass sie abergläubisch glauben, diese oder jene Kapitalisierungsformel würde ein "richtiges" Ergebnis liefern. Fairerweise ist zu betonen, dass es nicht nur Nur-Juristen unter den Juristen gibt.

Solche Formeln können nur unmaßgebliche Nebenaspekte formal wirksam klarstellen, beispielsweise Kostenrechnungen der Notare und Grundbuchämter oder die steuerliche Bewertung im Hinblick auf Grunderwerbsteuer oder Schenkungssteuer. Die darin liegende Schein-Gerechtigkeit benötigt der Staat als Nachweis von Gleichbehandlung gemäß Grundgesetz, die allerdings nur ein Schein-Gleichbehandlung ist.

Man hüte sich vor der Gefahr, das Ergebnis solcher esoterischer Formeln für völlig virtuelle Werte für die Kaufpreis-Strategie zugrunde zu legen. Diese Strategie bestimmt sich ausnahmslos nach dem, was der Markt hergibt. Das bestimmt sich durch Überlagerung der oben unter (1) bis (5) dargelegten Faktoren.

D.   Rentenbasis-Rechner als Grundlage?


D1.   Wieso Rentenbasis-"Rechner" nicht perfekt "stimmen" können?


Wer einen "Rechner" für Rentenbasis-Verkäufe sucht, wird möglicherweise etwas finden, was aber keine Gewissheit liefern kann. Zunächst einmal ist trivial, dass eine Berechnungsformel nur liefern kann, was man als Grundannahmen vorher eingegeben hat.

Ungewiss ist ohnehin die Restlebensdauer, insbesondere im Fall von zwei Personen. Vor allem aber sind die Annahmen von Zinssatz und Geldentwertung der ausschlaggebende Faktor bei allen längerfristigen Verträgen. Die Besteuerung von beidem führt zu einer zusätzlichen Verzerrung der Wertung.

D2.   Begrenzte Nützlichkeit von Rentenbasis-"Rechnern":


Ein Rentenbasis-Rechner ist also allenfalls ein Lernmodell, wie die verschiedenen rechnerischen Faktoren sich auswirken: Ein Minikurs in Finanzmathematik.

Die fehlende "Richtigkeit" muss hierbei aber immer bewusst bleiben. Denn das Irreführungs-Risiko ist hoch. Der gesunde Menschenverstand und die Interessenlage müssen bei der Festlegung der Rentenhöhe dominieren.

E.   Die Lösung der Berechnung der Leibrente.


Leibrenten gibt es nicht nur im Kontext von Immobilienübertragung. Die zuvor dargestellten Probleme der Rechenbarkeit gelten für alle Anwendungsformen.

Auch bei Immobilien tritt Leibrente nicht nur beim Hauskauf auf. Der Vorteil bei Immobilienverträgen ist, dass man oft eine Leibrente mit anderen Vertragslösungen koppeln kann, beispielsweise in Kopplung von Barzahlung und Leibrente. Daraus ergibt sich ein Interesse, solche Kombimodelle anzustreben.

Die unvermeidbaren Schwierigkeit der Ermittlung der Leibrenten-Höhe kann auf das Lebensunterhalts-Minimums beschränkt werden. Für mehr Rechenbarkeit können dann fest terminierte betraglich definierte Zahlungsformen hinzutreten.
Beispiel für Auffächerung eines Kaufpreises:
Teilbetrag als Rentenbasis, Teilbetrag in bar, Teilbetrag in Ratenzahlung, Teilbetrag als Abdeckung von Pflegekosten, Teilbetrag durch zeitlich begrenztes Wohnrecht.

Dies kann zwischen Angehörigen wie auch zwischen Fremden (als Privatverkauf) in Betracht kommen. Je nach Fallumständen wäre es zu optimieren.




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(Photo: 2009 by Alchemist-hp - the archetype dream to produce gold cristals - Creat.Comm. Attrib.ShareAlike 3.0)

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(Photo: Marc Ryckaert (MJJR), 2009, Creat.Comm.Attr.3.0 Unported Licence. - SHOWS: Gouna (Red Sea, Egypt): Turtle House ("bright natural stone", more precisely "aus handbehauenem Sandstein" ), by German architect&designer Kurt Völtzke - turtle-guest-house.com - atelier-color.de )


Wie sie es gemacht haben ... wie auch Sie es machen können... (Sofern Sie beschließen, die Spanne Ihres Lebens zu verbrennen für das Anhäufen von Bankkonten-Inhalt.)
(Photo: Château de Cheverny, Loire; 2003 by Thomas Steiner; GNU Free Doc.Lic.v1.2++)


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