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   v. 28. Juni 2017
Immobilienverkauf auf Rentenbasis: Wie kann die Lebenserwartung am zuverlässigsten geschätzt werden?


Wie kann die Rentenhöhe auf die Lebenserwartung abgestimmt werden?

Die Lebensversicherer beschäftigen ein kleines Heer von Mathematikern für die Wahrscheinlichkeiten. Bei Rentenbasisverkäufen erklären die Verkäufer sich am klügsten für todkrank. Die Käufer verdächtigten kerngesunde Anwärter auf mindestens 100 Jahre.

Ein heikles und fachlich komplexes Thema. Man hoffe nicht, dass der Notar oder das Finanzamt mit den schlauen offziellen Alterstabellen die richtige Antwort liefern.


Die Lösung liegt bei mitdenkender Verwertung von Tabellen, wobei diese nur als Anhaltspunkte verwendet werden.

Es ist also durchaus begründet, wieso die entsprechenden Fragen im Internet nach Tabellen oft keine Antworten finden oder oft nur Antworten, die dem Anfragenden nicht genügten.



Bei Rentenbasisverträgen müssen mehrere Tabellen und Gesichtspunkte gleichzeitig bedacht werden.


(1) Die Sterbewahrscheinlichkeit der verkaufenden Person.

(2) Die kombinierte Sterbewahrscheintlichkeit, soweit zwei (oder mehr) Personen bis zum Ableben des Überlebenden zu bedenken sind.

(3) Die Wahrscheinlichkeiten der zukünftigen Preis- und Zinssatz-Entwicklung. (Diesen Problemkreis kann man durch Indexklauseln etwas abfedern.)

(4) Die Umrechnungstabellen zwischen Kapitalbetrag und Rentenbetrag. (Eine einfache Finanzkalkulation. Daraus wird aber Finanz-"Mathematik", sofern die Effekte von Geldentwertung, Zinsatzänderung und Indexierung mit eingerechnet werden sollen.)

(5) Tabellen über die Abhängigkeit der Lebenserwartung vom jeweiligen Gesundheitszustand im jeweiligen Eintrittsalter.

(6) Anhaltspunkte über die Auswirkung des medizinischen Fortschrittes auf die Normalwerte.


Das Unvorhergesehene ist unvorhersehbar.



Die vorstehende Überischt, obgleich wenig vielversprechend, sieht gleichwohl immer noch nach halbwegs rational berechenbar aus. Das Lebensalterproblem kann man mit Theorie verkomplizieren. Aber letztlich kommt man sich in der Verhandlung bis zur venünftigen Sicht der Erwartungen und hiedruch zur Einigung.

Es fehlt ihr aber etwas ganz Wichtiges für die typischen Vertragslaufzeiten von 15 oder mehr Jahren: Die Berücksichtigung des Unvorgesehenen. Das Unvorhergesehene hat es so an sich, unvorhersehbar zu sein.

Man muss nicht gleich an einen Super-GAU im nächstgelegenen Kernkraftwerk denken. Es genügt die Erfindung einer 20-%-igen Vermögensabgabe des immer schlechter wirtschaftenden Staates. Das mag Eignetümer treffen oder auch Rentner oder auch auf Bewohner verlagerbar sein. Man denke an eine Energieumlage für Zwangsmodernisierung oder an eine gewaltige Kostenumlage für Straßenerweiterung.

Besonders interessant wäre es, wenn die mit Wohnrecht verkoppelte Rentenvereinbarung ein Anwesen betrifft, das eine Weile später dringend für eine neue Straße benötigt wird und hierfür unter Wert enteignet wird. Der frühere nominale Kaufpreis wird dann gerne als Anhaltspunkt genommen. Dieser kann je nach offzieller verwendeterTabelle viel zu niedrig ausgefallen sein, um damals Grunderwerbssteuer zu sparen. Gegen dies Risiko der Falschbewertung kann man vorbeugen. Aber das ist nicht ganz einfach.


Gesamtsicht: Die Lebenserwartung mit Bedacht ermitteln, aber auch das Unvorhersehbare im Auge behalten.

Wenn man alles gut überlegt, Fachkunde hinzuzieht und keine Fehler macht, so sind alle vorstehenden Problempunkte recht gut steuerbar.

Klassisches Beispiel für das Versagen der offziellen Durchschnittstabellen über Ableben und Rentenhöhe

Solche Tabellen gibt es in allen entwickelten Rechtsordnungen. Notare benutzen dies Tabellen, sofern sie keine sonstigen Anhaltspunkte vorgeschlagen erhalten.

So auch vor Jahrzehnten ein Notar in Frankreich. Die Verkäuferin war recht alt - laut Sterbetabelle ein klarer Fall. Der Notar war wohl rund 30 Jahre jünger und wohl kerngesund. Kein Problem zur finanziellen Leistungsfähigkeit. Also dachte der Notar, er hätte ein gutes Geschäft gemacht.

Jahrzehnte später verstarb die Rentnerin als eine der ältesten Frauen der Erde. Der Notar war inzwischen seit langem unter der Erde, nachdem er selbst ein durchaus hohes Alter erreicht hatte.

Hätte der Notar nicht auf seine Tabelle geschaut, sondern fallbezogen gedacht, so hätte er erfahren: Die Verkäuferin war lebenslang nie ernsthaft krank gewesen und war auch in hohem Alter bei Vertragsabschluss kerngesund. Nach ärztlicher Analyse hatte sie eine verschobene Zeittafel. Bei ihr kam alles Altersbedingte später als normalerweise.

Versicherungsmathermatiker erfassen solche Fallgruppen durchaus. Ihre Software kann präziser abstellen auf die Rest- Lebenserwartung ab jetzt, wobei die Ziffer stark differieren kann in Abhängigkeit vom jeweiligen Gesundheitszustand. Die Differenz zwischen richtiger und falscher Tabellenauslegung kann durchaus rund 20 Jahre betragen.

Die angepasste Berechnungsweise kann durchaus zur Verdoppelung oder auch zu 30 Prozent mehr oder 30 Prozent weniger der Rente führen, verglichen mit dem Standardwert einer zu schematischen Tabellen-Interpretation.








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Wirtschaftsberatung bei Rentenbasis- Vereinbarungen

Die Texte zu den verschiedenen Fragen zeigen den Nutzen und die Problematik:


(1) Rentenbasisverkauf ist die Ideallösung für viele Anliegen. Aber das Problem ist die wirtschaftlich vorausschauende Ausgestaltung.

(2) Die meisten Reglungen, Empfehlungen und Vertragsmuster sind zu oberflächlich für die jahrzehntelangen Bindungen. Denn alle denkbaren zukünftigen Eventual-Entwicklungen der Wirtschaft und der Wirtschafts- und Steuerpolitik sollten berücksichtigt werden.

(3) Nur ein hierfür geeigneter Wirtschaftsberater - im Prinzip nur ein Volkswirt - kann dem Notar die Vorgaben machen für konfliktfreie zukünftige Jahrzehnte.

Erfragen Sie bei Interesse, ob ein geeigneter Berater zeitlich verfügbar ist.


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