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   v. 21. Dezember 2018
Wie bei Immobilienverkauf auf Rentenbasis ein Wohnrecht ausgestalten und absichern?


Rentenbasis-Verträge: Bleiberecht, Nutzungsrecht: Wie Wohnrecht oder Nießbrauch für die Verkäufer / Schenker vereinbaren?


Lebenslanges Bleiberecht: Wohnrecht oder Nießbrauch?


Siehe hierzu auch:
» Rentenbasis im Grundbuch absichern     DE

Üblicherweise: Nießbrauch oder Wohnrecht.


Wohnrecht (Grunddienstbarkeit, stark eingegrenzt, § 1093 BGB).
Nießbrauch (umfassende Nutzungsrechte, siehe insbesondere §§ 1030, 1031, 1048, 1073 BGB).

Mehr Informationen finden sie ohne Mühe im Internet.

Die häufigste Form des Nießbrauchs bei eigengenutzten Immobilien für Alterssicherung ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Demgegenüber gilt für das Wohnrecht: Es wird nur das Bewohnen (Nutzung) eines Gebäudes oder eines Gebäudeteiles gestattet, nicht jedoch die "Fruchtziehung" (nicht die Erzielung von Einnahmen).

Allerdings können in der notariellen Urkunde individuelle vertragliche Regelungen getroffen werden. Hierdurch kann jede der beiden Formen der anderen etwas angenähert werden.

Üblichkeit: Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauch.


Bei Verkauf auf Rentenbasis oder Schenkung beispielsweise an Kinder ist bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen häufig und eher üblich, dass entweder ein lebenslanges Wohnrecht oder lebenslanger Nießbrauch vereinbart wird und grundbuchlich als Belastung der Immobilie abgesichert wird.

Andere Vorgehensweisen sind denkbar und vertraglich vereinbar. Die vorgenannten zwei Möglichkeiten haben den Vorteil, das sie gesetzlich standardisiert sind und durch Rechtsprechung für die Details gut geklärt sind.

Wohnrecht ist bei geteilter Nutzung praktikabel, Nießbrauch eher bei Gesamtnutzung.


Man kann im konkreten Vertrag immer Details in Anpassung an die Anliegen definieren. Aber die Faustregel ist hilfreich:

Ein Wohnrecht bietet sich an, wenn die Veräußerer nur einen Teil eines Eigenheims benutzen werden, beispielsweise eine Einliegerwohnung. Ferner passt es gut, sofern es sich um eine Eigentumswohnung handelt.

Ein Nießbrauch passt auf die Gesamtnutzung eines Eigenheims.


Wie das Wohnrecht absichern?


Wie das Wohnrecht absichern und zuverlässig gewährleisten?


Das Wohnrecht wird im Grundbuch der Immobilie als Grunddienstbarkeit eingetragen. Dafür bestehen zwei Varianten:

Das Wohnrecht kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen werden. Die Nutzung ist dann auf die als berechtigt eingetragenen Personen beschränkt.

Das Wohnrecht kann als dingliches Recht eingetragen werden. Dann können Familienangehörige oder Pflegepersonal dort ebenfalls wohnen. Diese Freiheitsräume sollte man vorsehen und dies ganz besonders, sofern das Wohnrecht bis zum Lebensende besteht.

Details für den Vertrag über das Wohnrecht.


Ein Wohnrecht ist bei Eigenheimen eine praktikable Lösung, sofern Eltern die Immobilie einem Kind schenken, aber für gemeinsames Wohnen. Dies hat ein bekanntes Konfliktrisiko, weil Menschen und Beziehungen sich im Lauf der Jahre ändern können. Andererseits erleichtert es bei pflegewilligen Kindern die Aufgabe der Pflege.

Im Gegensatz zum Nießbrauch müssen dann die Räume definiert werden, die den Eltern zustehen und was für gemeinsame Nutzung verfügbar ist. Damit die Eltern nicht zur Fortsetzung gezwungen sind, kann das Recht eingeräumt werden, statt der Eigennutzung an Dritte zu vermieten.

Besteht kein Vermietungsrecht, so ist beispielsweise nach einem Wechsel in ein Pflegeheim des Wohnrecht ohne Nutzen für die Eltern. Andererseits werden Kinder als Eigentümer eines Eigenheimes gerne entscheiden wollen, welche Personen sie als Mieter aufnehmen. Dann muss eine Vereinbarung getroffen werden, was bei beendeter Nutzung an die Eltern zum Ausgleich gezahlt werden muss, beispielsweise den Gegenwert von Vermietung.

Der Notar muss bei einer Vereinbarungen sicherstellen, dass nur Zulässiges vereinbart wird und dass es ausgewogen erscheint. Unausgewogene Vereinbarungen können Streitanlass unter Angehörigen werden und können je nach Rechtslage nichtig sein.


Wie Nießbrauch einsetzen?


Wie das Nießbrauch-Recht absichern und zuverlässig gewährleisten?


Der Nießbrauch, sofern bezogen auf eine Immobilie, wird im Grundbuch der Immobilie als Dienstbarkeit eingetragen. Der Begünstigte hat dann das Recht, das Grundstück sowie die darauf befindlichen Gebäude zu nutzen. Zusätzlich beinhaltet ein Nießbrauch die "Fruchtziehung", womit in antiquierter missverständlicher Wortwahl die ertragswirksame Nutzung gemeint ist.
Beispiel: Der Begünstigten erhält die Mieteinnahmen.

Anmerkung: Ein Nießbrauch bei Immobilien ist nicht auf diese Art der Anwendung beschränkt. Ein grundbuchlich eingetragener Nießbrauch kann auch beispielsweise ein Wegerecht absichern oder eine Grenzbebauung betreffen.

Strategie: Nützlichkeit des Nießbrauch-Rechts.


Für das lebenslange Nutznießen am Eigenheim ist der Nießbrauch eine praktikable Lösung zwischen Eltern und Kindern. Die Eltern dürfen das gesamte Grundstück nutzen. Sie können es selber bewohnen, müssen dies aber nicht. Denn sie können an andere Personen vermieten, beispielsweise beim Umzug in ein ausländisches Urlauber-Paradies oder in ein Pflegeheim.

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht. Dies ist also nicht auf bestimmte Räume beschränkt. Das ist sinnvoll, sofern beispielsweise ein mit der Immobile beschenktes Kind nicht selbst in das Haus einziehen wird, so lange mindestens ein Elternteil noch lebt. Bis zum Lebensende des überlebenden Elternteils können Eltern so im Eigenheim wohnen oder alternativ durch Vermietung Geld verdienen, möglicherweise auch durch ein Weiterwohnen mit Teilvermietung.


Gegenleistungen für geschenkte Immobilie


Andersartige Gegenleistungen nach Verschenken einer Immobilie an Kinder


Wohnrecht oder Nießbrauch sind typische Lösungen, wenn eine Immobilie an ein Kind verschenkt wird. Auch anderes ist vereinbar. Beispielsweise können sich Kinder vertraglich dazu verpflichten, ihre Eltern im Alter zu pflegen. Allerdings ist eine solche globale Pflegepflicht mit Unwägbarkeiten belastet und sollte deshalb eingeschränkt werden.

Oft erfolgt bereits Pflege der Eltern und das Verschenken des Hauses an ein pflegendes Kind zählt zur Anerkennung hierfür. In diesem Fall ist eine Vereinbarung leichter definierbar.


Kollateral-Effekte bei Nießbrauch oder Wohnrecht.


Steuerliche Effekte: Dies kann wesentlich sein.


Dies gilt vor allem, wenn Schenkung einer Immobilie vorliegt. Der Staat hat steuerrechtlich den heutigen Gewohnheiten der Familiengestaltung nicht Rechnung getragen. Patchwork-Familien und Zusammenleben ohne Trauschein, dies kann zu erheblicher Besteuerung führen.

Natürlich ist der Staat froh, dass er religionsnahe schein-ethische Gründe vorschieben kann, um diese unfaire Fiskal-Maximierung fortsetzen zu können. Wenn es um viel Geld aus unfairer Handlungsweise geht, fehlt es nie an verbaler moralischer Legitimierung.

Man kläre das Vorgesehene mit Sorgfalt, was die steuerlichen Effekte anbetrifft: Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer, Grunderwerbsteuer, Versteuerung von Wertsteigerung. Für vieles ist eine Frist von 10 Jahren bedeutsam.

Kombination mit anderen Formen, insbesondere Rentenbasis-Verkauf.


Ein Eigenheim oder auch eine Eigentumswohnung kann zwischen Verwandten oder Fremden übertragen werden, indem mehrere Formen kombiniert werden, beispielsweise:
Barzahlung, Teil-Schenkung, Rentenbasis, lebenslanges Wohnrecht, Recht der Untervermietung.

Was gewollt ist, müssen die Beteiligten untereinander aushandeln. Wie das Nebeneinander vertraglich zu gestalten ist, darum kümmert sich zweckmäßig der beurkundende Notar.


Die vorzeitige Aufgabe des Wohnrechts oder Nießbrauchs.


Dies sollte unbedingt in der notariellen Urkunde geregelt werden.


Es kann viele Gründe dafür geben, dass die zum Bleiben berechtigten Verkäufer nicht mehr bleiben möchten. Beide Seiten haben ein Interesse, zu wissen, wie damit umzugehen ist.

Beispielsweise kann vorgesehen werden, dass die Leibrente sich dann um den Mietwert des Wohnrechtes beziehungsweise des Nießbrauches erhöht. Denn die ausziehenden Verkäufer müssen dann ja einen anderweitigen Aufenthalt finanzieren, beispielsweise in einem Pflegeheim.

Der Zeitpunkt der entsprechend Freistellung der Immobilie ist gewöhnlich bei Vertragsabschluss nicht planbar. Eine Kündigungsfrist könnte vorgesehen werden. Die bei Juristen übliche Kopplung an ein Quartalsende ("... Monate zu einem Quartalsende") gibt hierfür wenig Sinn ab. Die Kündigungsfrist kann einfach mit einer Anzahl von Monaten definiert werden.

Ersatzleistung monatlich oder als Einmalbetrag?


Für den Fall der Aufgabe des Bleiberechts muss die Ersatzleistung nicht unbedingt eine monatliche Zahlung sein. Es könnte sich auch um eine Einmalzahlung handeln. §_Ys2_ Dem Verkäufer könnte das Recht eingeräumt werden, zum gegebenen späteren Zeitpunkt das eine oder das andere zu wählen. Für eine Einmalzahlung muss aber gewährleistet sein, dass der Käufer die dafür nötigen Gelder verfügbar haben wird.

Bei Übertragung der Immobilie als vorgezogenes Erbe wird dies oft nicht der Fall sein. Immerhin könnte dann aber eine zu definierende maßvolle teilweise Ablösung durch einen Barbetrag der Interessenlage gut entsprechen. Dann die ausziehenden Verkäufer müssen vermutlich Umzugskosten und sonstige einmalige Sonderlasten decken.

Zweifelsfreie Definition der Ersatzleistung.


Was auch immer der Wille der Beteiligten sein mag, in der notariellen Urkunde muss zweifelsfrei definiert werden, wie der konkrete Ablauf sein muss, dies für alle vorgeregelten Varianten.




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Wie findet man Verkäufer?
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AHA7 REALOVEST ... AHA7 REAL INVEST


Photo: (1984-11-14) Astronaut Dale A. Gardner holds up a "For Sale" sign refering to the two satellites, Palapa B-2 and Westar 6 that they retrieved from orbit. A portion of each of two recovered satellites is in the lower right corner, near Discovery's aft.



» _MENÜ_: für Mieter, Vermieter...     EN   DE   FR


Photo: Toda Hut (Nilgiris, India). - 2006, by Pratheepps. - Creat.Comm.Attrib.ShAlike 2.5Lic. - Nice gallery about India: www.pratheep.com --- Toda, small (~1000) Indian pastoral community, living in such dwellings, in former times frequently in "fraternal polyandry". (German: "Vielmännerei, mehrere Männer - die Brüder - mit 1 Frau".)






Diese Projekte werden hier für persönliche wie auch für institutionelle Investoren gelistet.
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» _MENÜ_: Projekte finanzieren.     EN   DE   FR



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(Photo: 2009 by Alchemist-hp - the archetype dream to produce gold cristals - Creat.Comm. Attrib.ShareAlike 3.0)

(When we did not have the Internet and not Wikipedia, we had the CIA WORLD FACTBOOK. It gave and gives access to all country key data of the world by FD... then CD ...now by Internet. AHA7 JOB FACTBOOK will progressively give access to all job key data of the world, thanks to the Internet. Starting in English, French, German. If many visitors, it will be extended to Chinese, Spanish, Russian, Arabic, Portuguese.)




(Photo: A beautiful car from the Golden Age of the American Dream - © 2008, Don Pedro & site admin. aha7.com)



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(Photo: U.S. Air Force Thunderbirds: Airshow, 2007, Colorado. - Publ.dom.)


ökologisches Bauen - hier der Startpunkt für Ihre Suche

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(Photo: Marc Ryckaert (MJJR), 2009, Creat.Comm.Attr.3.0 Unported Licence. - SHOWS: Gouna (Red Sea, Egypt): Turtle House ("bright natural stone", more precisely "aus handbehauenem Sandstein" ), by German architect&designer Kurt Völtzke - turtle-guest-house.com - atelier-color.de )


Wie sie es gemacht haben ... wie auch Sie es machen können... (Sofern Sie beschließen, die Spanne Ihres Lebens zu verbrennen für das Anhäufen von Bankkonten-Inhalt.)
(Photo: Château de Cheverny, Loire; 2003 by Thomas Steiner; GNU Free Doc.Lic.v1.2++)





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Ein Vermögen durch "Experten"-Rat verbrannt?
--- (Information in Textseiten:) ---

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» Verluste: Schadensersatz erstreiten (_Menü_)     EN   DE   FR


(Photo: 2005 Eric Hensley, Creat.Comm. Attrib. ShareAlike 2.5 Lic.: A school burns, Aberdeen High School, state =Washington /US.)


Oben klicken, und Sie gelangen zum Suchinstrument von Fakten- und Rechtsinfos über Steueroasen. Zusammengestellt durch einen Autor von Büchern über nur-legale Nutzung internationaler Steuervorteile. So können Sie ausforschen, wieso und wie der deutsche Staat bei seinen gewaltigen Steueroasen- Finanz- Interessen 100% legal handelte. So begreifen Sie, wieso gegen keinen der Politiker und Beamten in Vorständen, Aufsichtsräten, Aufsichtsorganen ein Verfahren wegen Steuerdelikten feststellbar war. - Über jedes neue Gesetz gegen Steueroasen jubelt....? Das Beratergewerbe...

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(Toolbox für online-Suche:)


       (Photo: Lea Maimone, Argentine, Creat.Commons Lic.)


Mit dem Internet-Dienst AHA7 FAIRTAX finden Sie kostenlos für die Anliegen Ihrer Wahl alle im Internet verfügbaren legalen autorisierten und respektierten Steuerspar- Möglichkeiten.
(Photo: by Cameloctober, Thai man, head in crocodile mouth, at Samutprakarn Crocodile Farm +Zoo, Bangkok, Thailand, Lic.Creat.Commons Attr.ShareA.3.0.)




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