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   v. 21. Dezember 2018
Wie bei Immobilienverkauf auf Rentenbasis für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Käufers vorbeugen?


Rentenbasis-Verträge: Wie im Vertrag vorsorgen für den Fall der Käufer-Insolvenz?


Für Juristen ist die Antwort einfach: Wenn keine Zahlung, dann wird vollstreckt.


Selbst für Banken ist das aber in der Realität nie einfach. Erst recht gilt: Senioren wollen ihre Ruhe haben. Des weiteren, ohne Rechtskenntnis werden sie mit der juristisch angeblichen einfachen Klarheit natürlich nicht fertig.

Auch will niemand, dass bei einem kleinen Übergangsproblem gleich das volle juristische Geschütz hochgefahren werden muss. Es muss deshalb mit Sorgfalt und Erfahrung die Summe der möglichen Ernstfälle vertraglich mit vernünftigen Konsequenzen versehen werden.

Übersicht von typischen Ernstfällen:
» Rentenbasis: Risiken / Übersicht.     DE

Die optimale Vorsorge geht immer nur bezogen auf den Einzelfall. Hier aber immerhin allgemein geltende Gesichtspunkte:

Bei Eigenheimen: Relativ gut regelbar.


Bei einem Eigenheim regelt sich der Ernstfall halbwegs gut, sofern Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen sind und die Rente des Rentenbasisvertrages erstrangig abgesichert ist.

Bei einem Miethaus regelt es sich überhaupt nicht gut,


sofern das Objekt unter Zwangsverwaltung kommt und der Zwangsverwalter erst einmal die gesamten Einnahmen für Reparaturen verwendet, beispielsweise, um in Abstimmung mit Banken die Rentenbasis-Berechtigten faktisch zu enteignen.

Hiergegen muss fachkundige Vertragsgestaltung die Rentenberechtigten schützen. Dies geht. Es muss nur einfach beim Vertragsabschluss bedacht werden und in der Urkunde richtig gemacht werden.

Der vorstehende Text ist nicht ausreichend vertieft.


Die vielschichtigen Probleme bei Zwangsverwertung sollen hier nicht näher erörtert werden. Es sollte nur ein Hinweis darauf erfolgen, dass bei der Vertragsgestaltung das Risiko der Erwerber-Insolvenz mitgedacht werden muss.


Auch im Fall der Schenkung: Insolvenzrisiko?


Eltern schenken an ein Kind: Wohnrecht und Insolvenz?


Gesetzt den Fall, Eltern verschenken ein Eigenheim an ein Kind im Sinn von vorweg genommenem Erbe. Gesetzt den Fall, sie haben ein Wohnrecht vereinbart.

Gerät das Kind in Insolvenz - beispielsweise durch das Scheitern seines Kleinbetriebes - , so ist das verschenkte Eigenheim-Vermögen erst einmal weitgehend oder vollständig weg. Das Wohnrecht sollte dann aber nicht erlöschen.

Nießbrauch oder Wohnrecht sollen "insolvenzfest" sein.


Dies muss mit dem beurkundenden Notar zwingend erörtert werden. Der Vertrag muss die Rechte der Eltern auch für den Fall einer solchen Insolvenz sicherstellen.


Generelle Lösung: Rückfall bei Insolvenz.


Im Kaufvertrag kann eine Rückfallklausel vereinbart werden.


Gesetzt den Fall, Renten können vom Käufer nicht gezahlt werden oder es droht eine Zwangsversteigerung der Immobilie. Dann könnte eine solche Klausel das Hauptproblem beheben.

Bei richtiger Formulierung würde Grunderwerbsteuer wohl nicht anfallen:
Näheres bezüglich der Grunderwerbsteuer ist hier zu finden:
» Rentenbasis +Schenkung: Steuern?     DE


Die Realität ist weniger einfach.


Perfekte Rückabwicklung ist unmöglich für jahrelange Vorgänge.


Die Realität ist wieder einmal weniger einfach als das Wort Rückfallklausel vorgaukelt. Es wird gar nicht perfekt gelingen, nach einigen Jahren alles einfach zurück zu drehen, zumal steuerliche Effekte mit den vergangenen Ereignissen verbunden waren.

Man beachte Verjährungsfristen: In Zivilsachen im Regelfall 3 Jahre, im Abgabenrecht mögen es für viele Vorgänge 5 Jahre sein. Für die Grunderwerbsteuer besteht vielleicht kein Problem, für andere Steuerarten durchaus.

Rückabwicklung: Die Probleme "Bereicherung", "Schaden".


Der Verkäufer wäre im Fall von bereits wesentlichen Rentenzahlungen des Erwerbers "ungerechtfertigt bereichert". Über die rechtlichen Konsequenzen soll hier nicht spekuliert werden. Das muss nach den Umständen des Einzelfalles analysiert werden.

Immerhin sei veranschaulicht: Gesetzt den Fall, eine Rückabwicklung erfolgt nach 10 Jahren, in denen insgesamt 100 000 Euro Rente gezahlt wurden. Der Verkäufer ist froh, weil außerdem vielleicht ein Wertzuwachs von 150 000 Euro eingetreten ist.

Wie aber, wenn der Immobilienwert nach den 10 Jahren um 150 000 Euro nach unten rutschte? Hat der Verkäufer dann einen Schadensersatzanspruch von 50 000 Euro gegenüber dem Käufer?

Rückabwicklung: Gläubiger bei "Bereicherung"


Auch Gläubiger des - gescheiterten - Erwerbers könnten sich für die 100 000 Euro dieses Beispiels interessieren. Insbesondere könnte ein bereits insolvenzgefährdeter Schuldner ja beispielsweise durch übersetzte Rentenbasis-Zahlungen die Insolvenzmasse vermindern.

Das wäre dann möglicherweise eine "verdeckte Schenkung". Das wird zwar selten vorliegen. Aber da es hypothetisch vorliegen könnte, wird ein eventueller Insolvenzverwalter des Käufers auch solche Verträge analysieren, ob Anfechtung zu erwägen ist.

Anfechtung von Rückfallklauseln wegen Nichtigkeit?


Schließlich käme in Betracht, unausgewogene Rückfallklauseln als nichtig anzufechten. Auch hierüber soll hier nicht spekuliert werden, weil es nur fallbezogen besser beurteilbar wird.

Denkbar wäre im zuvor beschriebenen Beispiel, dass der Erwerber seine Zahlungsprobleme umgehend in den Griff bekommt, beispielsweise durch Familienhilfe. Er würde dann vermutlich für eine "Rückabwicklung der Rückabwicklung" streiten. Der Verkäufer, der sich einen ruhigen Lebensabend bewirken wollte, ist plötzlich mit jahrelangen komplexen teuren Rechtsstreiten konfrontiert?

Ist der Sondergewinn bei Rückfall eine Schenkung im steuerlichen Sinn?


Der Rentenbasisvertrag wird im Kontext der Rückfallklausel plötzlich zu einem Vertrag über "eventuelle Zwangsschenkung". Eine Kapitalgesellschaft - beispielsweise eine GmbH - müsste solche Zufallsgewinne wohl als Ertrag bilanzieren.

Muss der Verkäufer nun für die ihm zuwachsenden 100 000 Euro Rentenbeträge aus 10 Jahren Schenkungssteuer zahlen? Und dies im Extremfall nach zwischenzeitlichem Wertverfall um 150 000 Euro? Wie viel der 100 000 Euro war bereits als Einkommen versteuert, wie viel nicht?

Schadensersatz vom insolvent gewordenen Käufer ist schwerlich zu erwarten.


Rückabwicklung: Zum Glück....


Glücklicherweise kommt es in der Realität so gut wie nie zu den extremsten der vorstehend beschriebenen Szenarien.

Aber einfach zahlungsklamm werdende Erwerber, das gibt es ziemlich oft. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass zwei Ehegatten - beide zusammen ausreichend solvent für die zu zahlenden Renten - sich zur Scheidung entschließen. Dann fehlt es möglicherweise nicht nur am Geld, sondern möglicherweise auch am Willen, die Immobilie weiterhin zu behalten.

Glücklicherweise dürften des weiteren derartige Probleme am ehesten innerhalb der ersten 3 bis 5 Jahre vorkommen,
so dass eine Rückabwicklung noch recht praktikabel durchführbar ist.


Rückabwicklung: Notar und Steuerberater befragen.


Undankbare Aufgabe des Notars ist es,
den gut denkbaren Teil der Fälle von Rückabwicklung mit vorsorglichen Klauseln abzudecken. Der Steuerberater mag es gegenlesen.

Der vorstehende Text über die Risiken
könnte den Beratern überlassen werden. Allerdings gilt: Als Autor Risiken zu listen ist einfach. Im notariellen Vertragsentwurf Risiken wirklich vertraglich abzumindern ist die eigentliche und schwierige Aufgabe.


Insolvenz des Verkäufers.


Diese Möglichkeit wird meist kaum bedacht.

Schließlich ist der Verkäufer "reich" wie durch seine Immobilie bewiesen.

Natürlich sind auch beim Verkäufer Finanzprobleme denkbar. Ein typischer Fall ist beispielsweise eine Bürgschaft für Verbindlichkeiten des Nachwuchses.

Im Fall von spürbaren Beträgen werden Gläubiger des Verkäufers darüber nachdenken, wie sie die Leibrente teilweise oder vollständig pfänden können. Auch bezüglich des Kapitalwertes von Wohnrecht und Nießbrauch werden Anwälte von Gläubigern die Rechtsprechung sichten und ob eine Versteigerung der Immobilie erzwungen werden könnte.

Grundsätzlich berührt das den Käufer wenig.

Aber bei Vertragsabschluss muss diese Möglichkeit bedacht werden. Es ist wiederum die undankbare Aufgabe des Notars, zu überdenken, was im Ernstfall geschehen könnte und wie in diesem Fall die Kontinuität der Abmachung gewährleistet werden kann.




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   info ► (von Pedro Rosso; Januar 2019; als .pdf ab sofort verfügbar)
► Diese lange Liste ist auf den meisten Einzelseiten zum Thema: "Immobilien auf Rentenbasis"
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► Das E-Buch enthält die etwa 40 dauerhaften gut vollständigen Textseiten.
► Für Textseiten, die sich demnächst häufig ändern könnten, ist zu Beginn des E-Buches eine Link-Liste.
► Ferner sind dort Direkt-Links zu Einzelseiten im Internet über benachbarte Themen.

► Eine einzige Datei pdf A4, optimiert für Ihren Ausdruck: Angenehmer lesen, mit anderen besprechen, Anmerkungen eintragen.
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   info ► Die Tätigkeit hierfür erfolgt jedenfalls einstweilen ohne Absicht der Gewinnerzielung.
► Das ist in Ordnung so. Der wirtschaftliche Nutzen bleibe bei Verkäufern und Käufern, Maklern, Notaren,... Denn diese alle sind es, die Verantwortung tragen und Wirtschaft bewegen.
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