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   v. 21. Dezember 2018
Wie bei Immobilienverkauf auf Rentenbasis mit verbleibenden vorrangigen Rechten im Grundbuch umgehen? Wie mit Erbbaurechten umgehen?

Bestehende Grundpfandrechte


Bei Verkauf werden meist alle bisherigen Grundpfandrechte gelöscht.


Das beruht auf der aktuellen Gewohnheit, Immobilien mit nur etwa 10-jährigen Darlehn der ortsnahen Geschäftsbanken zu finanzieren (Sparkassen, Volksbanken,...). Dann werden gewöhnlich auch Bausparkassendarlehen gelöscht, weil die gesamte Finanzierungsstruktur fortgefallen ist.

Es ginge durchaus anders. Man könnte durchaus die bisherigen Grundpfandrechte auf die Erwerber übertragen. Das war vor langer Zeit üblich, bis seit etwa 1970 die häufigen rund 30-jährigen Hypothekenbank-Darlehn zunehmend durch die wachsende Liquidität der ortsnahen Banken verdrängt wurden.

Nun dominiert das Sondergebühren-Interesse der Finanzierer mit kürzeren Laufzeiten. Die damit berührten Grundsatzfragen der Finanzmarkt-Organisation sollen hier nicht zum Thema werden.

Man kann Übertragung der Grundpfandrechte auf Erwerber prüfen.


Die Übertragung, sofern überhaupt erreichbar, kostet gewöhnlich einen noch maßvollen Geldbetrag. Dies dürfte aber meist günstiger sein als die Kosten bei Ablösung und neuer Finanzierung für den gleichen Betrag.

Es muss optimiert werden, ob das Beibehalten besser oder schlechter ist. Dies ist voll abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Dies soll deshalb hier nicht näher ausgeführt werden.

Jedenfalls setzt die Übertragung von Bankforderungen auf Immobilienkäufer voraus, dass dem bisherigen Geldgeber die Bonität des neuen Schuldners passt. Zusätzlich werden gesetzliche Regeln eine Rolle spielen. Beispielsweise sind das die leicht abwegigen Gesetze, bis wann Immobilienfinanzierungen ja nach Lebensalter, Rentenalter und aktuellem Einkommen getilgt sein müssen.

Übertragung der Schulden und Aufstockung?


In Zeiten von wesentlicher Veränderung der örtlichen Immobilienwerte wird oft eine Aufstockung der Finanzierung erwünscht sein. Das gelingt vielleicht am besten bei der Bank, deren Grundpfandrechte bereits eingetragen sind und hierdurch gewöhnlich vorrangig sind.

Die Zurückhaltung anderer Gläubiger für den nachrangigen Eintrag ihrer Grundpfandrechte ist bedingt durch die gegenwärtig vorherrschende Absicherungsform als Grundschuld. Dies entspricht der Interessenlage von Geschäftsbanken mit einer Gesamt-Beziehung zum Bankkunden. Der vorrangige Betrag kann bei Grundschulden im Zwangsversteigerungsfall deutlich höher ausfallen als der Eintrag im Grundbuch.

Es gibt Lösungen, die solchen Problemen abhelfen. Notare und Banken sollten das dafür Nötige wissen.


Sonderfall: Erbbaurecht für den Grund und Boden.


Erbbaurecht in Deutschland


Einführende Information:
de.wikipedia.org/wiki/Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist durchaus eine solide und risikoarme Form, den Kaufpreis für den Grund und Boden durch einen meist maßvollen laufend zu zahlenden "Erbbauzins" zu ersetzen.

Die Laufzeit von üblicherweise 99 Jahren hat zur Folge, dass Banken für die Absicherung des Gebäudewertes keine Besorgnis haben müssen. Das setzt allerdings Fachkunde bei den Entscheidern und Bearbeitern der Banken voraus. Man rechne damit, dass es daran oft fehlt.

Grunderwerbsteuer ist auch für den fiktiven Kapitalwert des Erbbauzinses zu tragen. Im Fall einer Vollfinanzierung eines Immoblienerwerbs ist das gegenüber der Bank klarzustellen. Auf diese Weise geht es ein in die Finanzplanzng. Die Bank muss dagegen vorsorgen, dass akkumulierte Erbbauzins-Rückstände die Sicherheit der Grundpfandrechte der Bank beeinträchtigen.

Rangrechtliche Sonderprobleme des Erbbaurechts.


Der Grundstückseigentümer (Beispiel: Kirchenvermögen) kann sich ein Vorkaufsrecht einräumen lassen. Dies Vorkaufsrecht muss in seiner Ausgestaltung die Absicherungs-Interessen der abzusichernden Banken berücksichtigen.

Gleitklausel des Erbbauzinses.


Der Zinssatz des Erbbauzinses ist auf Dauer angelegt. Während die banküblichen Zinsen für Immobilienfinanzierung zwischen 0,x Prozent und rund 10 % oszillieren mögen - in Zeiten von extremer Geldentwertung noch höher - , wird für Langfristverträge gern in Zinssätzen von 4 oder 5 % gedacht. Ist der fiktive Bodenwert recht maßvoll fixiert, so wirkt dies ausgleichend für den je nach Marktzinssatz möglicherweise zu hohen Ansatz des Erbbauzinses.

Der Erbbauzins ist heutzutage gewöhnlich gleitend festgelegt. Heutzutage wird wohl meist an den Lebenshaltungskostenindex angekoppelt. Dies ist ökonomisch gesehen nicht voll rational. Es fehlt dann allerdings eine Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung. Diese kann erheblich von der Entwicklung der Lebenshaltungskosten differieren. Dieser Aspekt wirkt meist zu Gunsten des Zahlungspflichtigen und zum Nachteil des Bodeneigentümers.

Erbbaurecht: Endet das wirklich in 99 Jahren?


Bei Vertragsende in üblichen 99 Jahren wird der Gebäudewert gewöhnlich nur mit zwei Dritteln erstattet. Das kann dem Käufer beim jetzigen Stand der medizinischen Wissenschaft ziemlich egal sein. Allerdings wird sich ab etwa Jahr 50 des Vertrages eine schleichende Minderung des Wertes und der Verkäuflichkeit des Gebäudes ergeben.

Üblichkeit ist wohl, dass dem abgeholfen wird, indem beim Verkauf des Anwesens - wohl gewöhnlich auch beim Erbfall - erneut die Laufzeit von 99 Jahren vereinbart wird. Hierbei kann der Erbbauzins der zwischenzeitlichen Entwicklung der Bodenwerte der Region angepasst werden. Also hat meist auch der Bodeneigentümer ein Interesse an der Erneuerung der 99 Jahre Restlaufzeit.

Die typischen Bodeneigentümer dieses Konstruktes in Deutschland - Kirchen, Kommunen, Stiftungen - haben meist kein Interesse, den Boden zurück zu erwerben. Bei Bedarf von Flächen beispielsweise für Versorgungsleitungen oder Verkehrswege bestehen ja die allgemeinen gesetzlichen Zugriffsrechte auf Bodenflächen, die immer auch eine Entschädigung auch für den Gebäudewert umfassen müssen.


Welche Besonderheiten ergeben sich für Rentenbasisverträge?


Bei vorrangigen Grundpfandrechten ist die Gefahr der Erhöhung zu berücksichtigen.


Der Käufer kann durch vorrangige Grundschulden das Entstehen von wesentlichen höheren Schulden erzeugen als im Grundbuch ausgewiesen. Je mehr der Rentenbasis-Kaufvertrag sich durch lange Lebensdauer verlängert, desto größer ist diese Gefahr. (Allerdings gemindert durch die sinkende Restlebensdauer des Verkäufers.)

Ein routinierter Käufer kann dies gezielt betreiben und dann die Zwangsversteigerung durch einen Dritten gegen sich selbst hervorrufen. Hierdurch kann der Rentenbasis-Berechtigte seinen Anspruch einbüßen.

Dies erklärt ein Interesse des Rentenbasis-Berechtigten, an erster Rangstelle des Grundbuches abgesichert zu sein. Das aber ist schwer zu bewirken, sofern der Käufer neben der Rente auch einen Teil des Kaufpreises in bar zu belegen hat. Eine Bank wird ungern hinter einem Rentenbasis-Recht grundbuchlich rangieren, weil der fiktive Kapitalwert eines solchen Rechts nicht zuverlässig bewertbar ist, sondern eine extrem hohe Ungewissheitskomponente enthält.

Es gibt verschiedene Lösungsmöglichkeiten, um hier abzuhelfen. Notar und Bank müssen um denkende Mitwirkung hierfür gebeten werden.

Rentenbasis-Besonderheiten bei Erbbaurecht?


Im Fall der Absicht einer derartigen Verkaufsform ist beim Bodeneigentümer anzufragen, ob dem nichts entgegensteht. Das könnte problemfrei sein. Der Erbbauzins ist gewöhnlich im Rang bevorrechtigt für den einzigen Fall, bei dem es wirklich ausschlaggebend ist, nämlich bei der Zwangsversteigerung.

Immerhin muss der Verkäufer auf Rentenbasis dagegen geschützt werden, dass sich jahrzehntelang Rückstände des Erbbauzinses akkumulieren, weil dies seine im Rang dahinter stehenden Rechte beeinträchtigen könnte. Beispielsweise muss gesichtet werden, ob für nicht gezahlte Erbbauzinsen eine Verjährung eintritt. Falls nicht, muss das realistisch im schlimmsten Fall denkbare Szenario überdacht werden. Es muss dann eine abhelfende Schutzklausel in den notariellen Vertrag eingefügt werden.




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   info ► (von Pedro Rosso; Januar 2019; als .pdf ab sofort verfügbar)
► Diese lange Liste ist auf den meisten Einzelseiten zum Thema: "Immobilien auf Rentenbasis"
► Beispielsweise hier und jetzt und auch auf der Menü-Seite:
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► Das E-Buch enthält die etwa 40 dauerhaften gut vollständigen Textseiten.
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► Übliche Formeln und Tabellen dienen der juristischen und steuerlichen Klarheit. Aber je nach Fiktion (Zinssatz, Lebenserwartung) mag ökonomisch vernünftig die Hälfte oder das Doppelte sein.
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   info ► Die Tätigkeit hierfür erfolgt jedenfalls einstweilen ohne Absicht der Gewinnerzielung.
► Das ist in Ordnung so. Der wirtschaftliche Nutzen bleibe bei Verkäufern und Käufern, Maklern, Notaren,... Denn diese alle sind es, die Verantwortung tragen und Wirtschaft bewegen.
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