Rentenbasis-Verträge: Wie die Absicherung für die Verkäufer zuverlässig gewährleisten?

Siehe hierzu auch:
» Rentenbasis: Wohnrecht für Verkäufer     DE



Grundbuchliche Sicherung ist bei Rentenbasisverträgen ein üblicher Standard.

Dies gilt sowohl für das Wohnrecht wie auch alternativ für Nießbrauch. Inwieweit das auch ohne grundbuchliche Absicherung vereinbar wäre, soll also nicht näher behandelt werden.

Typischerweise gilt:
(1) Erstrangiger Eintrag
(2a) für ein Wohnrecht (Grunddienstbarkeit, stark eingegrenzt, § 1093 BGB).
(2b oder alternativ Nießbrauch (umfassende Nutzungsrechte, siehe insbesondere §§ 1030, 1031, 1048, 1073 BGB).
(3) und für eine Leibrente (Reallast § 1105 BGB).

Näheres über die genannten Paragrafen und die vorstehenden Gestaltungsformen finden Sie über eine Internet-Suche.

Welche Rangstelle? Wie vorrangige Grundpfandrechte des Käufers ausgestalten?

Es bestehen verschiedene Möglichkeiten. Dies Wählenmüssen macht die Sache nicht einfacher.

Üblich ist jedenfalls eine bar zu zahlende Rente, beispielsweise jeden Monat oder jedes Jahr.
Oft wird des weiteren ein lebenslanges Wohnrecht auf dem Anwesen eingetragen.

Die Probleme beginnen bei den Details. Bei ausreichend sorgfältiger Ausgestaltung können die meisten Probleme verschwinden.



Wichtig ist die Rangstelle der Rechte.

Oft möchte der Verkäufer bei Verkauf eine wesentliche Einmalzahlung. In diesem Fall ist häufig, dass der Eintragung eines vorrangigen Rechtes vor dem Wohnrecht zugestimmt wird.

Die Logik scheint auf den ersten Blick zu stimmen. Denn der Verkäufer erhält ja ausgezahlt, was im Rang vorgeht, steht sich also nicht schlechter durch den Rangrücktritt.

Eine derartige Gestaltung muss aber sorgfältig auf die Langfristeffekte hin untersucht werden. Banken verlangen nämlich oft, dass ihre Grundpfandrechte als Grundschulden und formal mit ziemlich hohen Zinssätzen ausgestattet werden. Durch die mittel- und langfristigen Folgewirkungen hieraus kann das Wohnrecht für den einzigen Ernstfall - nämlich die Zwangsversteigerung durch die Bank - wertlos werden.

Diese Effekte kann man recht gut verhindern. Dies muss aber auch tatsächlich im notariellen Vertrag eingebaut werden. Die Vorgehensweise hierbei kann nur fallbezogen entschieden werden. Gegebenenfalls müssen die Bank und der Notar gebeten werden, Verfahrensweisen zu integrieren, die sie möglicherweise noch nie zuvor für eine Absicherung praktiziert hatten.

Ist das Anwesen vor Verkauf bereits mit den Resten früherer Verbindlichkeiten belastet,

so müssen diese Gelder im Zuge der Durchführung des Kaufvertrages ausgelöst werden. Dies ist eine Routinesache für Banken und Notare. Man muss aber auch in diesem Fall sichten, was mit den eingetragenen Grundpfandrechten geschieht und geschehen könnte, soweit diese nicht gelöscht werden, sondern fortbestehen, beispielsweise für die neue Finanzierung.

Neben dem eventuellen Wohnrecht ist natürlich auch das Rentenrecht im Grundbuch abzusichern.

Dies ist eine juristische Aufgabe und ist beim Notar also in guten Händen. Bezüglich eventueller vorrangiger Rechte gilt das zuvor Gesagte.

Soll ein Erlöschen von Rechten der Verkäufer zu deren Lebzeiten in Betracht kommen,

so ist dies geeignet zu berücksichtigen. Beispielsweise könnte berücksichtigt werden, dass im Fall einer Aufgabe der Wohnung (beispielsweise gesundheitsbedingter Umzug in ein Heim) das Wohnrecht entfallen könnte, aber verbunden mit einer Erhöhung der monatlichen Rente.

Zwar kann dies meist erst zu einem noch unbestimmten späteren Zeitpunkt vollzogen werden. Aber diese Möglichkeit sollte je nach Interessenlage möglicherweise bereits beim jetzigen Vertragsabschluss einen präzisen Regelungsrahmen erhalten.


Absichtserklärungen bei Vertrauensbeziehung.

Gerade unter sich vertrauenden Vertragspartnern gibt es leider häufig Konflikte zu früheren mündlichen Nebenvereinbarungen für die Zukunft.

Hauptgrund der späteren Streite ist dann oft nicht die Sache selbst. Hauptgrund ist, dass man im Hinblick auf eine Vertrauensbeziehung auf schriftliche vertragliche ausreichend detaillierte Fixierung verzichtete:
"Wir wissen ja, was wir uns fairerweise schuldig sein werden."

Das Problem ist dann häufig, dass die Beteiligten später die jahrelang zurückliegende Vereinbarung unterschiedlich in Erinnerung haben.

Es ist typisch und "menschlich", immer nur eine für einen selber günstige Denkvariante "ganz sicher und überzeugt in Erinnerung zu haben". Da spielt unser Gehirn uns einen Streich.

Von dort ist nur ein kurzer Schrift, sich gegenseitig Missbrauch des Vertrauens vorzuwerfen. Streite wegen Vertrauensmissbrauch haben immer eine ganz besondere Emotionalität.

Um dies zu vermeiden... Obgleich Juristen es zu Recht wenig mögen, weil es juristisch gesehen an sich zu schwammig ist, kann es sinnvoll sein, Absichtserklärungen schriftlich zu fixieren. Inwieweit dies auch im notariellen Vertrag stehen kann, soll oder muss, kann nur im konkreten Fall beurteilt werden.

Die Musterverträge der Notare und ihre fachkundige Beratung für das Gewollte, das ist ein Segen. Aber immer ist auch mit nicht-juristischen Augen alles zu sichten, ob optimiert unter dem Gesichtspunkt des vernünftigen Menschenverstands. Was die notariellen Verträge der juristischen Klarheit wegen nicht einbeziehen, darüber kann man als Gedächtnisstütze das Gespräch aus der Zeit vor Vertragsabschluss gegenseitig fixieren.

Notariell beurkundete Verträge sollen eigentlich Nebenabreden nicht zulassen?

Darum würde es beim gerade Beschriebenen auch nicht gehen. Sollte man aber wirklich Details zu regeln haben, so kann das in der notariellen Urkunde erwähnt werden. Ein typischer Fall könnte die Vereinbarung über die Betriebskosten sein. Denn für diese ist wegen der Unwägbarkeiten der Zukunft eine Anpassbarkeit an sich ändernde gesetzliche oder technologische Rahmenbedingen wünschenswert.