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   v. 8. Mai 2019
Wie bei Immobilienverkauf auf Rentenbasis die Rente im Grundbuch sichern?


37.
Wie die Käufer absichern? (Rentenbasis)

37.1
Rentenbasis-Verträge: Wie die Absicherung für die Verkäufer zuverlässig gewährleisten?

Siehe hierzu auch:



Grundbuchliche Sicherung ist bei Rentenbasisverträgen ein üblicher Standard.

Dies gilt sowohl für das Wohnrecht wie auch alternativ für Nießbrauch. Inwieweit das auch ohne grundbuchliche Absicherung vereinbar wäre, soll also nicht näher behandelt werden.

Typischerweise gilt:
(1) Erstrangiger Eintrag
(2a) für ein Wohnrecht (Grunddienstbarkeit, stark eingegrenzt, § 1093 BGB).
(2b oder alternativ Nießbrauch (umfassende Nutzungsrechte, siehe insbesondere §§ 1030, 1031, 1048, 1073 BGB).
(3) und für eine Leibrente (Reallast § 1105 BGB).

Näheres über die genannten Paragrafen und die vorstehenden Gestaltungsformen finden Sie über eine Internet-Suche.

Welche Rangstelle? Wie vorrangige Grundpfandrechte des Käufers ausgestalten?

Es bestehen verschiedene Möglichkeiten. Dies Wählenmüssen macht die Sache nicht einfacher.

Üblich ist jedenfalls eine bar zu zahlende Rente, beispielsweise jeden Monat oder jedes Jahr.
Oft wird des weiteren ein lebenslanges Wohnrecht auf dem Anwesen eingetragen.

Die Probleme beginnen bei den Details. Bei ausreichend sorgfältiger Ausgestaltung können die meisten Probleme aber aufgehoben werden.

37.2
Wichtig ist die Rangstelle der Rechte.

Oft möchte der Verkäufer bei Verkauf eine wesentliche Einmalzahlung. In diesem Fall ist häufig, dass der Eintragung eines vorrangigen Rechtes vor dem Wohnrecht zugestimmt wird.

Die Logik scheint auf den ersten Blick zu stimmen. Denn der Verkäufer erhält ja ausgezahlt, was im Rang vorgeht, steht sich also nicht schlechter durch den Rangrücktritt.

Eine derartige Gestaltung muss aber sorgfältig auf die Langfristeffekte hin untersucht werden. Banken verlangen nämlich oft, dass ihre Grundpfandrechte als Grundschulden und formal mit ziemlich hohen Zinssätzen ausgestattet werden. Durch die mittel- und langfristigen Folgewirkungen hieraus kann das Wohnrecht für den einzigen Ernstfall - nämlich die Zwangsversteigerung durch die Bank - wertlos werden.

Diese Effekte kann man recht gut verhindern. Dies muss aber auch tatsächlich im notariellen Vertrag eingebaut werden. Die Vorgehensweise hierbei kann nur fallbezogen entschieden werden. Gegebenenfalls müssen die Bank und der Notar gebeten werden, Verfahrensweisen zu integrieren, die sie möglicherweise noch nie zuvor für eine Absicherung praktiziert hatten.

Ist das Anwesen vor Verkauf bereits mit den Resten früherer Verbindlichkeiten belastet,

so müssen diese Gelder im Zuge der Durchführung des Kaufvertrages ausgelöst werden. Dies ist eine Routinesache für Banken und Notare. Man muss aber auch in diesem Fall sichten, was mit den eingetragenen Grundpfandrechten geschieht und geschehen könnte, soweit diese nicht gelöscht werden, sondern fortbestehen, beispielsweise für die neue Finanzierung.

Neben dem eventuellen Wohnrecht ist natürlich auch das Rentenrecht im Grundbuch abzusichern.

Dies ist eine juristische Aufgabe und ist beim Notar also in guten Händen. Bezüglich eventueller vorrangiger Rechte gilt das zuvor Gesagte.

Soll ein Erlöschen von Rechten der Verkäufer zu deren Lebzeiten in Betracht kommen,

so ist dies geeignet zu berücksichtigen. Beispielsweise könnte berücksichtigt werden, dass im Fall einer Aufgabe der Wohnung (beispielsweise gesundheitsbedingter Umzug in ein Heim) das Wohnrecht entfallen könnte, aber verbunden mit einer Erhöhung der monatlichen Rente.

Zwar kann dies meist erst zu einem noch unbestimmten späteren Zeitpunkt vollzogen werden. Aber diese Möglichkeit sollte je nach Interessenlage möglicherweise bereits beim jetzigen Vertragsabschluss einen präzisen Regelungsrahmen erhalten.

37.3
Absichtserklärungen sind nützlich im Fall von Vertrauensbeziehung.

Gerade unter sich vertrauenden Vertragspartnern gibt es leider häufig Konflikte zu früheren mündlichen Nebenvereinbarungen für die Zukunft.

Hauptgrund der späteren Streite ist dann oft nicht die Sache selbst. Hauptgrund ist,...
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   ‽info♥ ► (von Pedro Rosso; Januar 2019; als .pdf ab sofort verfügbar)
► Diese lange Liste ist auf den meisten Einzelseiten zum Thema: "Immobilien auf Rentenbasis"
► Beispielsweise hier und jetzt und auch auf der Menü-Seite:
uno7.org/reb-amenu-de.htm
► Das E-Buch enthält die etwa 40 dauerhaften gut vollständigen Textseiten.
► Für Textseiten, die sich demnächst häufig ändern könnten, ist zu Beginn des E-Buches eine Link-Liste.
► Ferner sind dort Direkt-Links zu Einzelseiten im Internet über benachbarte Themen.

► Eine einzige Datei pdf A4, optimiert für Ihren Ausdruck: Angenehmer lesen, mit anderen besprechen, Anmerkungen eintragen.
Vertragstext-Beispiele: Nur hier!
   ‽info♥ ► Komplette Vertragstexte werden nie geliefert.
► Für die Vielschichtigkeit von Rentenbasis ist ein Einheitsvertrag nicht hilfreich.
► Bei Beantwortung von zukünftigen Leseranfragen sollen aber vorzugsweise kleine Muster-Formulierungen entstehen - und zugleich anonymisiert in die E-Bücher eingehen.
► Auf die Dauer könnten für alle wichtigen Vertragsaspekte solche Textmodule In den laufend aktualisierungen E-Buch-Fassungen vorliegen. Diese Textmodule könnten Sie dann Ihrem Notar zur endgültigen Formulierung übergeben.
► Für das öffentliche Internet sind solche Textmodule nicht geeignet. Denn eventuell gelegentlich nötige Verbesserungen könnten die früheren Leser nicht erreichen.
► ... deshalb nicht im Internet, sondern nur in diesem E-Buch.
► Zur Zeit sind solche Textmodule noch nicht reichhaltig verfügbar. Aus den E-Buch-Einnahmen soll vor allem diese Arbeit zukünftig finanziert werden. Alle Erwerber erhalten dies durch die 12 Monate Aktualisierungsdienst.

► 12 Monate Aktualisierungsdienst.
   ‽info♥ ► Leserrückfragen dürften oft zu weiteren Texten im E-Buch führen.
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   ‽info♥ ► Die Tätigkeit hierfür erfolgt jedenfalls einstweilen ohne Absicht der Gewinnerzielung.
► Das ist in Ordnung so. Der wirtschaftliche Nutzen bleibe bei Verkäufern und Käufern, Maklern, Notaren,... Denn diese alle sind es, die Verantwortung tragen und Wirtschaft bewegen.
► Wenn mehr Rentenbasis-Aktivität wäre, würde sich volkswirtschaftlich gesehen viel Vermögen fort verlagern von Investoren und staatlichen Sozialsystemen: Mehr bürgerliches Eigentum, mehr Freiheitsrechte. Eine schöne Sache.
► ... sodann per E-Mail: Datei übersenden.
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► Auch nützlich? Ihre Telefonnummer; im Fall von Festnetz mit vorzugsweiser Erreichbarkeit.
► Sofern Handy-Nummr: Üblicherweise erhalten Sie eine Rückfrage per SMS vor Anrufen.
► Telefonkontakt ist hilfreich, um Problem rasche und besser einzukreisen in Rede und Gegenrede. Schriftlich wird das zu bürokratisch.

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Erste Schritte:   (Rentenbasis)

 Erleuchtung!  Rentenbasis: Einführung


» Hauptmenü Rentenbasis - für Verkäufer und Käufer von Immobilien.     infos7.org/node/166


» Einführung: Rentenbasis, Mietkauf,...     infos7.org/node/217

Wie findet man Verkäufer?


» Keine Angebote auf Rentenbasis? Wie sie finden?     infos7.org/node/218


» Beratungsbedarf, aber keine Berater? - Lösungsansätze.     infos7.org/node/219

Vertragsgestaltung:   (Rentenbasis)

Anregungen und Hilfen: Vertragsgestaltung:
 Fehler nicht erlaubt.

» Wie alle Eventualitäten einplanen bei Vereinbarung über Rentenbasis?     infos7.org/node/172


» Wichtigste Vertragsbestandteile (Immobilien auf Rentenbasis).     infos7.org/node/173

Vertretung und Pflegefall:
 Erleuchtung!

» Welche Vollmachten sind vorzusorgen? (Rentenbasis / Immobilien.)     infos7.org/node/174
(Bisher nur kurz. Zukünftig Erweiterung.
 Sich vertrauen können.

» Pflegefall einplanen: Was kostet die Zukunft?     infos7.org/node/175
(Bisher nur kurz. Zukünftig Erweiterung.

Strategie-Hilfe:   (Rentenbasis)

 Schön wohnen! Das Prinzip "Rentenbasis":


» Strategie: Alterssicherung durch die eigene Immobilie optimieren.     infos7.org/node/176
(Bisher nur kurz. Zukünftig Erweiterung.


» Welche Optionen der Vertragsgestaltung? (Rentenbasis) (Teil 1)     infos7.org/node/197


» Welche Optionen der Vertragsgestaltung? (Rentenbasis) (Teil 2)     infos7.org/node/198


» Verrentung von Immobilien / Ihre Formenwahl     infos7.org/node/178
 Harmonie gestalten.

» Optimierung diverser Renten und Ansprüche beim Rentenbasis-Vertrag     infos7.org/node/168

Anwendungsbereich: "Rentenbasis":


» Rentenbasis: Für Kleinbetriebe und Familienunternehmen - mit oder ohne Immobilien.     infos7.org/node/179


» Wo geht Rentenbasis gut? Deutschlands Ballungsgebiete gelistet.     infos7.org/node/180

Die Vertragsoptionen:   (Rentenbasis)

 Hauptsache, man kann drin wohnen. Lebenslang Wohnrecht oder Nießbrauch.


» Rentenbasis: Die Zukunft regeln - obgleich man sie nicht wissen kann.     infos7.org/node/182


» Wohnrecht? - Nießbrauch? - Entscheide optimieren - Grundsätzliches.     infos7.org/node/201


» Wohnrecht: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung.     infos7.org/node/203


» Nießbrauch: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung.     infos7.org/node/204


» Zusätzliche Gesichtspunkte bei Wohnrecht und Nießbrauch.     infos7.org/node/205


Die Vertragspartner:   (Rentenbasis)

 Risiken vermeiden! Sicherheit / Risiken bei Rentenbasis


» Risiken? Familien-Vorteile. Politik-Risiko nicht vergessen.   (Rentenbasis)     infos7.org/node/165


» Wie die Käufer absichern? (Rentenbasis)     infos7.org/node/207
 Der Teilhaber.

» Rentenbasis: Risiko Käufer-Insolvenz?     infos7.org/node/211


» Rentenbasis: Risiko Verkäufer-Insolvenz?     infos7.org/node/167


» im Grundbuch vorgehende Rechte: Risiken und Lösungen.     infos7.org/node/212


» Notarverträge (Rentenbasis): Probleme und Lösungen.     infos7.org/node/213

 Große Partner: Tragen sie zuverlässiger?   Private oder institutionelle Käufer?


» Rentenbasis-Immobilien Privat an Privat: Optimal?     infos7.org/node/187


» Kombi-Paket mit Versicherungsvertrag? Rentenbasis mit Instituts-Sicherheit=     infos7.org/node/214


» Banken oder Versicherer für Verkauf auf Rentenbasis?     infos7.org/node/188


Der Staat ist mit dabei:   (Rentenbasis)

 Der Teilhaber. Rentenbasis: Besteuerung?


» Steuerliche Optimierung beim Rentenbasis-Vertrag     infos7.org/node/169


» Steuerliche Optimierung: Rentenbasis + Schenkung + Testament.     infos7.org/node/191

 Anzapf-System: Geld vom Wohnen nehmen, wo man es nehmen kann... Internationale Wirkung?   (Rentenbasis)


» Ausland / Inland: Sonderprobleme für Rentenbasisverträge.     infos7.org/node/192


» Ausland / Inland: Welche Gesetzgebung für den Rentenbasisvertrag wählen?     infos7.org/node/193


Rentenhöhe bestimmen?

 Wie viel Gold ist 1 Haus wert? Wer zahlt was und wann?


» Zahlung: Wann, was, wie viel? (Rente, Baranteil.)     infos7.org/node/181


» Wer zahlt welche Kosten? (Kauf / Rentenbasis.)     infos7.org/node/183
 Goldene Zukunft!  Berechnungshilfen für die Rentenhöhe.


» Rententabellen sind absolut (un-)richtig.     infos7.org/node/208


» Rentenhöhe hängt vom Einzelfall ab.     infos7.org/node/209


» Rentenhöhe zukünftig: Wie gleichzeitig berücksichtigen: Index für Preise, Mieten, Immobilien?     infos7.org/node/210

Wie lange lebt der Mensch?

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Länger leben lernen für Anfänger. Rest-Lebensdauer rund 30 % länger?
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» Wie kann man die Lebenserwarung schätzen?     infos7.org/node/206


» Vertragsdetails: Wohnrechte, Gesundheit, Pflege, Vermietung u.a.m..     infos7.org/node/189


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» Rentenbasis: ist mit Erbschaft verknüpft.     infos7.org/node/170


» Haus auf Rentenbasis: als vorweggenommenes Erbe.     infos7.org/node/194

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» Hauptmenü Rentenbasis - für Verkäufer und Käufer von Immobilien.     infos7.org/node/166


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» Keine Angebote auf Rentenbasis? Wie sie finden?     infos7.org/node/218


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Anregungen und Hilfen: Vertragsgestaltung:
 Fehler nicht erlaubt.

» Wie alle Eventualitäten einplanen bei Vereinbarung über Rentenbasis?     infos7.org/node/172


» Wichtigste Vertragsbestandteile (Immobilien auf Rentenbasis).     infos7.org/node/173

Vertretung und Pflegefall:
 Erleuchtung!

» Welche Vollmachten sind vorzusorgen? (Rentenbasis / Immobilien.)     infos7.org/node/174
(Bisher nur kurz. Zukünftig Erweiterung.
 Sich vertrauen können.

» Pflegefall einplanen: Was kostet die Zukunft?     infos7.org/node/175
(Bisher nur kurz. Zukünftig Erweiterung.

Strategie-Hilfe:   (Rentenbasis)

 Schön wohnen! Das Prinzip "Rentenbasis":


» Strategie: Alterssicherung durch die eigene Immobilie optimieren.     infos7.org/node/176
(Bisher nur kurz. Zukünftig Erweiterung.


» Welche Optionen der Vertragsgestaltung? (Rentenbasis) (Teil 1)     infos7.org/node/197


» Welche Optionen der Vertragsgestaltung? (Rentenbasis) (Teil 2)     infos7.org/node/198


» Verrentung von Immobilien / Ihre Formenwahl     infos7.org/node/178
 Harmonie gestalten.

» Optimierung diverser Renten und Ansprüche beim Rentenbasis-Vertrag     infos7.org/node/168

Anwendungsbereich: "Rentenbasis":


» Rentenbasis: Für Kleinbetriebe und Familienunternehmen - mit oder ohne Immobilien.     infos7.org/node/179


» Wo geht Rentenbasis gut? Deutschlands Ballungsgebiete gelistet.     infos7.org/node/180

Die Vertragsoptionen:   (Rentenbasis)

 Hauptsache, man kann drin wohnen. Lebenslang Wohnrecht oder Nießbrauch.


» Rentenbasis: Die Zukunft regeln - obgleich man sie nicht wissen kann.     infos7.org/node/182


» Wohnrecht? - Nießbrauch? - Entscheide optimieren - Grundsätzliches.     infos7.org/node/201


» Wohnrecht: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung.     infos7.org/node/203


» Nießbrauch: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung.     infos7.org/node/204


» Zusätzliche Gesichtspunkte bei Wohnrecht und Nießbrauch.     infos7.org/node/205


Die Vertragspartner:   (Rentenbasis)

 Risiken vermeiden! Sicherheit / Risiken bei Rentenbasis


» Risiken? Familien-Vorteile. Politik-Risiko nicht vergessen.   (Rentenbasis)     infos7.org/node/165


» Wie die Käufer absichern? (Rentenbasis)     infos7.org/node/207
 Der Teilhaber.

» Rentenbasis: Risiko Käufer-Insolvenz?     infos7.org/node/211


» Rentenbasis: Risiko Verkäufer-Insolvenz?     infos7.org/node/167


» im Grundbuch vorgehende Rechte: Risiken und Lösungen.     infos7.org/node/212


» Notarverträge (Rentenbasis): Probleme und Lösungen.     infos7.org/node/213

 Große Partner: Tragen sie zuverlässiger?   Private oder institutionelle Käufer?


» Rentenbasis-Immobilien Privat an Privat: Optimal?     infos7.org/node/187


» Kombi-Paket mit Versicherungsvertrag? Rentenbasis mit Instituts-Sicherheit=     infos7.org/node/214


» Banken oder Versicherer für Verkauf auf Rentenbasis?     infos7.org/node/188


Der Staat ist mit dabei:   (Rentenbasis)

 Der Teilhaber. Rentenbasis: Besteuerung?


» Steuerliche Optimierung beim Rentenbasis-Vertrag     infos7.org/node/169


» Steuerliche Optimierung: Rentenbasis + Schenkung + Testament.     infos7.org/node/191

 Anzapf-System: Geld vom Wohnen nehmen, wo man es nehmen kann... Internationale Wirkung?   (Rentenbasis)


» Ausland / Inland: Sonderprobleme für Rentenbasisverträge.     infos7.org/node/192


» Ausland / Inland: Welche Gesetzgebung für den Rentenbasisvertrag wählen?     infos7.org/node/193


Rentenhöhe bestimmen?

 Wie viel Gold ist 1 Haus wert? Wer zahlt was und wann?


» Zahlung: Wann, was, wie viel? (Rente, Baranteil.)     infos7.org/node/181


» Wer zahlt welche Kosten? (Kauf / Rentenbasis.)     infos7.org/node/183
 Goldene Zukunft!  Berechnungshilfen für die Rentenhöhe.


» Rententabellen sind absolut (un-)richtig.     infos7.org/node/208


» Rentenhöhe hängt vom Einzelfall ab.     infos7.org/node/209


» Rentenhöhe zukünftig: Wie gleichzeitig berücksichtigen: Index für Preise, Mieten, Immobilien?     infos7.org/node/210

Wie lange lebt der Mensch?

 img uno7.org/yaa-centa-de.htm "Die Geheimnisse der Hundertjährigen."
Länger leben lernen für Anfänger. Rest-Lebensdauer rund 30 % länger?
uno7.org/yaa-centa-de.htm


Versicherungsmathematik?
Berechenbarkeit des Alterns? Hier am Beispiel Rentenbasis-Vertrag analysiert:


» Wie kann man die Lebenserwarung schätzen?     infos7.org/node/206


» Vertragsdetails: Wohnrechte, Gesundheit, Pflege, Vermietung u.a.m..     infos7.org/node/189


Gesundheit, Wellness  img: natürliche Gesundheit


» Größter Rentenbasis-Fehler von Käufern: Irrige Gesundheits-Prognose.     infos7.org/node/190

Die Geheimnisse der 100-Jährigen - Anleitung für Anfänger. (Kostenloser E-Buch-Auszug.)


10-seitiger Auszug aus E-Buch:
» NATUROSSA 100-plus Jahre leben     EN   DE


Immobilien selber bewerten?
 Traumhaus.

» Wertgutachten für Immobilien kosten viel. Wie zuverlässig?     infos7.org/node/185


» Risiken beim Kauf: Mängel der Kaufimmobilie?     infos7.org/node/186


» Wertgutachten bei Rentenbasis-Verträgen: Nicht zwingend.     infos7.org/node/184


Erbschaft schafft (Un?)_Frieden?

 Erbschaft: Wirrwar der Behiehungen und Finanzen.  Erbschaft: Optimal konzipieren: Streitgefahr verringern.


» Erben macht unglücklich? Fehler vermeiden!     infos7.org/node/195


» Erbe: Was ist anfechtbar? Wie gegensteuern?     infos7.org/node/196


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 Erleuchtung!  Rentenbasis: Erbschaft


» Rentenbasis: ist mit Erbschaft verknüpft.     infos7.org/node/170


» Haus auf Rentenbasis: als vorweggenommenes Erbe.     infos7.org/node/194

Immobilienkauf / -verkauf auf Rentenbasis.(Kostenloser E-Buch-Auszug:)


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Photo: (1984-11-14) Astronaut Dale A. Gardner holds up a "For Sale" sign refering to the two satellites, Palapa B-2 and Westar 6 that they retrieved from orbit. A portion of each of two recovered satellites is in the lower right corner, near Discovery's aft.



» _MENÜ_: für Mieter, Vermieter...     EN   DE   FR


Photo: Toda Hut (Nilgiris, India). - 2006, by Pratheepps. - Creat.Comm.Attrib.ShAlike 2.5Lic. - Nice gallery about India: www.pratheep.com --- Toda, small (~1000) Indian pastoral community, living in such dwellings, in former times frequently in "fraternal polyandry". (German: "Vielmännerei, mehrere Männer - die Brüder - mit 1 Frau".)






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Wie sie es gemacht haben ... wie auch Sie es machen können... (Sofern Sie beschließen, die Spanne Ihres Lebens zu verbrennen für das Anhäufen von Bankkonten-Inhalt.)
(Photo: Château de Cheverny, Loire; 2003 by Thomas Steiner; GNU Free Doc.Lic.v1.2++)


Ein Vermögen durch "Experten"-Rat verbrannt?
--- (Information in Textseiten:) ---

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