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   v. 23. Juni 2019
Wie bei Immobilienverkauf auf Rentenbasis die Rente im Grundbuch sichern?


37.
Wie die Käufer absichern? (Rentenbasis)

37.1
Rentenbasis-Verträge: Wie die Absicherung für die Verkäufer zuverlässig gewährleisten?

Siehe hierzu auch:



Grundbuchliche Sicherung ist bei Rentenbasisverträgen ein üblicher Standard.

Dies gilt sowohl für das Wohnrecht wie auch alternativ für Nießbrauch. Inwieweit das auch ohne grundbuchliche Absicherung vereinbar wäre, soll also nicht näher behandelt werden.

Typischerweise gilt:
(1) Erstrangiger Eintrag
(2a) für ein Wohnrecht (Grunddienstbarkeit, stark eingegrenzt, § 1093 BGB).
(2b oder alternativ Nießbrauch (umfassende Nutzungsrechte, siehe insbesondere §§ 1030, 1031, 1048, 1073 BGB).
(3) und für eine Leibrente (Reallast § 1105 BGB).

Näheres über die genannten Paragrafen und die vorstehenden Gestaltungsformen finden Sie über eine Internet-Suche.

Welche Rangstelle? Wie vorrangige Grundpfandrechte des Käufers ausgestalten?

Es bestehen verschiedene Möglichkeiten. Dies Wählenmüssen macht die Sache nicht einfacher.

Üblich ist jedenfalls eine bar zu zahlende Rente, beispielsweise jeden Monat oder jedes Jahr.
Oft wird des weiteren ein lebenslanges Wohnrecht auf dem Anwesen eingetragen.

Die Probleme beginnen bei den Details. Bei ausreichend sorgfältiger Ausgestaltung können die meisten Probleme aber aufgehoben werden.

37.2
Wichtig ist die Rangstelle der Rechte.

Oft möchte der Verkäufer bei Verkauf eine wesentliche Einmalzahlung. In diesem Fall ist häufig, dass der Eintragung eines vorrangigen Rechtes vor dem Wohnrecht zugestimmt wird.

Die Logik scheint auf den ersten Blick zu stimmen. Denn der Verkäufer erhält ja ausgezahlt, was im Rang vorgeht, steht sich also nicht schlechter durch den Rangrücktritt.

Eine derartige Gestaltung muss aber sorgfältig auf die Langfristeffekte hin untersucht werden. Banken verlangen nämlich oft, dass ihre Grundpfandrechte als Grundschulden und formal mit ziemlich hohen Zinssätzen ausgestattet werden. Durch die mittel- und langfristigen Folgewirkungen hieraus kann das Wohnrecht für den einzigen Ernstfall - nämlich die Zwangsversteigerung durch die Bank - wertlos werden.

Diese Effekte kann man recht gut verhindern. Dies muss aber auch tatsächlich im notariellen Vertrag eingebaut werden. Die Vorgehensweise hierbei kann nur fallbezogen entschieden werden. Gegebenenfalls müssen die Bank und der Notar gebeten werden, Verfahrensweisen zu integrieren, die sie möglicherweise noch nie zuvor für eine Absicherung praktiziert hatten.

Ist das Anwesen vor Verkauf bereits mit den Resten früherer Verbindlichkeiten belastet,

so müssen diese Gelder im Zuge der Durchführung des Kaufvertrages ausgelöst werden. Dies ist eine Routinesache für Banken und Notare. Man muss aber auch in diesem Fall sichten, was mit den eingetragenen Grundpfandrechten geschieht und geschehen könnte, soweit diese nicht gelöscht werden, sondern fortbestehen, beispielsweise für die neue Finanzierung.

Neben dem eventuellen Wohnrecht ist natürlich auch das Rentenrecht im Grundbuch abzusichern.

Dies ist eine juristische Aufgabe und ist beim Notar also in guten Händen. Bezüglich eventueller vorrangiger Rechte gilt das zuvor Gesagte.

Soll ein Erlöschen von Rechten der Verkäufer zu deren Lebzeiten in Betracht kommen,

so ist dies geeignet zu berücksichtigen. Beispielsweise könnte berücksichtigt werden, dass im Fall einer Aufgabe der Wohnung (beispielsweise gesundheitsbedingter Umzug in ein Heim) das Wohnrecht entfallen könnte, aber verbunden mit einer Erhöhung der monatlichen Rente.

Zwar kann dies meist erst zu einem noch unbestimmten späteren Zeitpunkt vollzogen werden. Aber diese Möglichkeit sollte je nach Interessenlage möglicherweise bereits beim jetzigen Vertragsabschluss einen präzisen Regelungsrahmen erhalten.

37.3
Absichtserklärungen sind nützlich im Fall von Vertrauensbeziehung.

Gerade unter sich vertrauenden Vertragspartnern gibt es leider häufig Konflikte zu früheren mündlichen Nebenvereinbarungen für die Zukunft.

Hauptgrund der späteren Streite ist dann oft nicht die Sache selbst. Hauptgrund ist,...
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img: wanderer ("RENTOFIN" Rentenbasis-Handbuch:) Arbeitshilfen (20€):
"Mein Verkauf auf Rentenbasis"
+ "Mein Kauf auf Rentenbasis".
Umfasst auch und insbesondere die 40++ Texte von http://infos7.org/node/166
20 S. Kurzauszug aller Kapitel:
uno7.org/reb-rensa-de.htm
Vorteil des E-Buches: Eine einzige Datei pdf A4, optimiert für Ihren Ausdruck: Angenehmer lesen, mit anderen besprechen, Anmerkungen eintragen.
► Vertragstext-Beispiele: Nur hier!
   ‽info♥ ► Komplette Vertragstexte werden nie geliefert.
► Für die Vielschichtigkeit von Rentenbasis ist ein Einheitsvertrag nicht hilfreich.
► Bei Beantwortung von zukünftigen Leseranfragen sollen aber vorzugsweise kleine Muster-Formulierungen entstehen - und zugleich anonymisiert in die E-Bücher eingehen.
► Auf die Dauer könnten für alle wichtigen Vertragsaspekte solche Textmodule In den laufend aktualisierungen E-Buch-Fassungen vorliegen. Diese Textmodule könnten Sie dann Ihrem Notar zur endgültigen Formulierung übergeben.
► Für das öffentliche Internet sind solche Textmodule nicht geeignet. Denn eventuell gelegentlich nötige Verbesserungen könnten die früheren Leser nicht erreichen.
► ... deshalb nicht im Internet, sondern nur in diesem E-Buch.
► Zur Zeit sind solche Textmodule noch nicht reichhaltig verfügbar. Aus den E-Buch-Einnahmen soll vor allem diese Arbeit zukünftig finanziert werden. Alle Erwerber erhalten dies durch die 12 Monate Aktualisierungsdienst.

► 12 Monate Aktualisierungsdienst.
   ‽info♥ ► Leserrückfragen dürften oft zu weiteren Texten im E-Buch führen.
► Dann geht rasch die Neufassung des gesamten E-Buches per E-Mail an alle anderen Erwerber der letzten 12 Monate.
► Die Einleitung sollte alle wesentlich geänderten Abschnitte bezeichnen - inklusive Änderungsdatum.
► Alle von hier kommenden E-Bücher haben perfekte und dauerhafte Kapitel-Nummerierung ("Buchstaben + Nummern").
► Man findet geänderte Kapitel also immer sehr leicht.

► 12 Monate Info: Weitere Arbeitshilfen?
   ‽info♥ ► Insbesondere sollen Links folgen, falls und sobald auf dieser Website konkrete Berechnungshilfen und Tabellen hinzugefügt werden.
► Übliche Formeln und Tabellen dienen der juristischen und steuerlichen Klarheit. Aber je nach Fiktion (Zinssatz, Lebenserwartung) mag ökonomisch vernünftig die Hälfte oder das Doppelte sein.
► Gearbeitet wird an Formeln / Tabellen für "ökonomisch Vernünftiges" (konkrete Immobilie, Marktzukunft, konkrete Verkäufer und Gesundheitszustand, realistischer Zinssatz).
► Versicherungsunternehmen unterhalten dafür teure Expertenabteilungen. Weniger genügt. Aber jedenfalls ist es eine wirtschaftswissenschaftliche Aufgabe und Neuland.
► Laufender E-Buch-Verkauf ist nötig, damit die Kosten der Erarbeitung sich auf viele verteilen und die Lesererfahrung beim Optimieren hilft. Noch reicht die Finanzbasis nicht.
► Solange es bessere Tabellen nicht gibt, regelt sich das Problem teilweise, sofern Sie Gebrauch machen vom Angebot "Zweite Meinung einholen".

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   ‽info♥ ► Einstweilen ist wenig gesichert, ob es sinnvoll funktionieren kann.
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► Ihre "Spende" liefert Ihnen das E-Buch und finanziert die Ausweitung der Arbeitshilfen für Familienvermögen.
   ‽info♥ ► Die Tätigkeit hierfür erfolgt jedenfalls einstweilen ohne Absicht der Gewinnerzielung.
► Das ist in Ordnung so. Der wirtschaftliche Nutzen bleibe bei Verkäufern und Käufern, Maklern, Notaren,... Denn diese alle sind es, die Verantwortung tragen und Wirtschaft bewegen.
► Wenn mehr Rentenbasis-Aktivität wäre, würde sich volkswirtschaftlich gesehen viel Vermögen fort verlagern von Investoren und staatlichen Sozialsystemen: Mehr bürgerliches Eigentum, mehr Freiheitsrechte. Eine schöne Sache.

Sofern Sie 50 statt 20 € einzahlen ("Spende"),
können Sie einen Erweiterungswunsch mitteilen und das wird dann auch eingearbetiet, beispielsweise 2 Seiten. Hoffentlich sind alle derartigen Wünsche geeignet für eine rasche solche Umsetzung.
► Sodann Ihre Info per E-Mail.
   ‽info♥ ► Das beschleunigt den Versand.
► Auf jeden Fall muss mitgeteilt werden, an welche E-Mail-Adresse das E-Buch gehen soll.
► Wünschenswert: Ihre vollständige Adresse.

► Auch nützlich? Ihre Telefonnummer; im Fall von Festnetz die vorzugsweise Erreichbarkeit.
► Sofern Handy-Nummer: Üblicherweise erhalten Sie eine Rückfrage per SMS vor Anrufen.
► Telefonkontakt ist normalerweise nicht nötig. Er ist aber hilfreich, falls bei Bezahlung, Bestellung, Lieferung irgendetwas zu klären ist.
Bei Rückfragen: Kontakt:    ok Q und7.org
Über ("RENTOFIN" Rentenbasis-Handbuch:)
"Mein Verkauf auf Rentenbasis"
wie auch "Mein Kauf auf Rentenbasis".
Ausführliche Info:   infos7.org/node/166
Richtige Reihenfolge:
(1) E-Buch: Wissen mehren.
(2) Ihre Kopfarbeit: Ihr Projekt.
(3) Hierfür Zweite Meinung einholen.
img: Wohin führt mein Weg? Zweite Meinung einholen?
Während einer Vertragsverhandlung können Sie bei Autoren der betreffenden Themen eine "zweite Meinung" einholen.
Sie übersenden einen Vorentwurf.
   ‽info♥ ► Sie übermitteln per E-Mail das Vorgesehene.
► Beispiel: Vertragskonzept und Beschreibung der Interessen und Fragen.

► Das ist mehrfach möglich, beispielsweise:
- (1) Vorüberlegung.
- (2) Planung,
- (3) Vertragsentwurf
- (4) Schlusskontrolle
Sie erhalten möglichst rasch eine schriftliche Liste, etwa 1 bis 2 Seiten, von Anmerkungen, Klärungsbedarf, Meinungen. Das ist unverbindlich und nicht Beratung.
Eine Spende (Standard-Betrag 96 Euro) wird bei jeder Einreichung erbeten.
   ‽info♥ ► "Spende", weil es der Ausweitung der hier koordinierten Wissens-Websites dient.
► Jeweils neu 96 € im Fall von neuer Einreichung einer anderen oder einer weiterentwickelten Fassung.
► Einfach einzahlen und dann...
   ‽info♥ ► Die Tätigkeit hierfür erfolgt jedenfalls einstweilen ohne Absicht der Gewinnerzielung.
► Das ist in Ordnung so. Der wirtschaftliche Nutzen bleibe bei Verkäufern und Käufern, Maklern, Notaren,... Denn diese alle sind es, die Verantwortung tragen und Wirtschaft bewegen.
► Wenn mehr Rentenbasis-Aktivität wäre, würde sich volkswirtschaftlich gesehen viel Vermögen fort verlagern von Investoren und staatlichen Sozialsystemen: Mehr bürgerliches Eigentum, mehr Freiheitsrechte. Eine schöne Sache.
► ... sodann per E-Mail: Datei übersenden.
   ‽info♥ ► Also entweder eigene Konzeptstudie oder bereits ein Vertragsentwurf. .
► Wünschenswert ist zwar: Ihre vollständige Adresse.
► Aber das Dokument mag durchaus anonymisiert sein (sehr vorteilhaft) oder auf einen fiktiven Fantasienamen lauten.

► Auch nützlich? Ihre Telefonnummer; im Fall von Festnetz mit vorzugsweiser Erreichbarkeit.
► Sofern Handy-Nummr: Üblicherweise erhalten Sie eine Rückfrage per SMS vor Anrufen.
► Telefonkontakt ist hilfreich, um Problem rasche und besser einzukreisen in Rede und Gegenrede. Schriftlich wird das zu bürokratisch.
Vor einer erstmaligen Inanspruchnahme der "Zweiten Meinung" bitte unbedingt zuvor ~5...10 Zeilen über das Geplante. Dann wird geklärt - natürlich kostenfrei - , ob überhaupt sinnvoll beigetragen werden kann.
   ok Q und7.org
Richtige Reihenfolge:
(1) E-Buch: Wissen mehren.
(2) Ihre Kopfarbeit: Ihr Projekt.
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Unternehmerische Partner gesucht: Versicherer, Banken, Vermittlungsplattformen, Finanzinvest-Refinanzierer.
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Für Rückfragen:   Kontakt:   ok Q fin7.com


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    Rentenbasis    
Auf der Suche nach dem Traumhaus. Immobilien auf Rentenbasis
(Eigenheim, Eigentumswohnung, Mehrfamilien-Häuser, Gewerbeobjekte, Betriebe.)
Hilfen für Verkäufer und Käufer.


Hauptmenü Rentenbasis:
http://infos7.org/node/166
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Kostenlos im Internet die meisten Textseiten des E-Buches.
   ‽info♥ ► Die meisten der Textseiten im Internet sind identisch auch im "RENTOFIN Rentenbasis-Handbuch"
► Mit dem E-Buch (20 €) entgeht Ihnen also nichts.
► (Eine frühere E-Buch-Ausgabe zu rund 10 € enthält nur rund ein Drittel der jetzigen Buchfassung.)


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Erste Schritte:   (Rentenbasis)

Erleuchtung! Rentenbasis: Einführung

» Hauptmenü Rentenbasis - für Verkäufer und Käufer von Immobilien.     infos7.org/node/166

» Einführung: Rentenbasis, Mietkauf,...     infos7.org/node/217

Wie findet man Verkäufer?

» Keine Angebote auf Rentenbasis? Wie sie finden?     infos7.org/node/218

» Beratungsbedarf, aber keine Berater? - Lösungsansätze.     infos7.org/node/219

Vertragsgestaltung:   (Rentenbasis)

Anregungen und Hilfen: Vertragsgestaltung: Fehler nicht erlaubt.

» Wie alle Eventualitäten einplanen bei Vereinbarung über Rentenbasis?     infos7.org/node/172

» Wichtigste Vertragsbestandteile (Immobilien auf Rentenbasis).     infos7.org/node/173

Vertretung und Pflegefall: fleißig

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» Pflegefall einplanen: Was kostet die Zukunft?     infos7.org/node/175
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Schön wohnen! Das Prinzip "Rentenbasis":

» Strategie: Alterssicherung durch die eigene Immobilie optimieren.     infos7.org/node/176
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» Welche Optionen der Vertragsgestaltung? (Rentenbasis) (Teil 1)     infos7.org/node/197

» Welche Optionen der Vertragsgestaltung? (Rentenbasis) (Teil 2)     infos7.org/node/198

» Verrentung von Immobilien / Ihre Formenwahl     infos7.org/node/178 Harmonie gestalten.

» Optimierung diverser Renten und Ansprüche beim Rentenbasis-Vertrag     infos7.org/node/168

Anwendungsbereich: "Rentenbasis":

» Rentenbasis: Für Kleinbetriebe und Familienunternehmen - mit oder ohne Immobilien.     infos7.org/node/179

» Wo geht Rentenbasis gut? Deutschlands Ballungsgebiete gelistet.     infos7.org/node/180

Die Vertragsoptionen:   (Rentenbasis)

Hauptsache, man kann drin wohnen. Lebenslang Wohnrecht oder Nießbrauch.

» Rentenbasis: Die Zukunft regeln - obgleich man sie nicht wissen kann.     infos7.org/node/182

» Wohnrecht? - Nießbrauch? - Entscheide optimieren - Grundsätzliches.     infos7.org/node/201

» Wohnrecht: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung.     infos7.org/node/203

» Nießbrauch: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung.     infos7.org/node/204

» Zusätzliche Gesichtspunkte bei Wohnrecht und Nießbrauch.     infos7.org/node/205


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» Risiken? Familien-Vorteile. Politik-Risiko nicht vergessen.   (Rentenbasis)     infos7.org/node/165

» Wie die Käufer absichern? (Rentenbasis)     infos7.org/node/207
Der Teilhaber.

» Rentenbasis: Risiko Käufer-Insolvenz?     infos7.org/node/211

» Rentenbasis: Risiko Verkäufer-Insolvenz?     infos7.org/node/167

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» Notarverträge (Rentenbasis): Probleme und Lösungen.     infos7.org/node/213

Große Partner: Tragen sie zuverlässiger? Private oder institutionelle Käufer?

» Rentenbasis-Immobilien Privat an Privat: Optimal?     infos7.org/node/187

» Kombi-Paket mit Versicherungsvertrag? Rentenbasis mit Instituts-Sicherheit=     infos7.org/node/214

» Banken oder Versicherer für Verkauf auf Rentenbasis?     infos7.org/node/188


Der Staat ist mit dabei:   (Rentenbasis)

Der Teilhaber. Rentenbasis: Besteuerung?

» Steuerliche Optimierung beim Rentenbasis-Vertrag     infos7.org/node/169

» Steuerliche Optimierung: Rentenbasis + Schenkung + Testament.     infos7.org/node/191

Anzapf-System: Geld vom Wohnen nehmen, wo man es nehmen kann... Internationale Wirkung?   (Rentenbasis)

» Ausland / Inland: Sonderprobleme für Rentenbasisverträge.     infos7.org/node/192

» Ausland / Inland: Welche Gesetzgebung für den Rentenbasisvertrag wählen?     infos7.org/node/193


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Große Partner: Tragen sie zuverlässiger? Private oder institutionelle Käufer?

» Rentenbasis-Immobilien Privat an Privat: Optimal?     infos7.org/node/187

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» Banken oder Versicherer für Verkauf auf Rentenbasis?     infos7.org/node/188


Der Staat ist mit dabei:   (Rentenbasis)

Der Teilhaber. Rentenbasis: Besteuerung?

» Steuerliche Optimierung beim Rentenbasis-Vertrag     infos7.org/node/169

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Anzapf-System: Geld vom Wohnen nehmen, wo man es nehmen kann... Internationale Wirkung?   (Rentenbasis)

» Ausland / Inland: Sonderprobleme für Rentenbasisverträge.     infos7.org/node/192

» Ausland / Inland: Welche Gesetzgebung für den Rentenbasisvertrag wählen?     infos7.org/node/193


Rentenhöhe bestimmen?

Wie viel Gold ist 1 Haus wert? Wer zahlt was und wann?

» Zahlung: Wann, was, wie viel? (Rente, Baranteil.)     infos7.org/node/181

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Goldene Zukunft! Berechnungshilfen für die Rentenhöhe.

» Rententabellen sind absolut (un-)richtig.     infos7.org/node/208

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AHA7 REALOVEST ... AHA7 REAL INVEST


Photo: (1984-11-14) Astronaut Dale A. Gardner holds up a "For Sale" sign refering to the two satellites, Palapa B-2 and Westar 6 that they retrieved from orbit. A portion of each of two recovered satellites is in the lower right corner, near Discovery's aft.



» _MENÜ_: für Mieter, Vermieter...     EN   DE   FR

Photo: Toda Hut (Nilgiris, India). - 2006, by Pratheepps. - Creat.Comm.Attrib.ShAlike 2.5Lic. - Nice gallery about India: www.pratheep.com --- Toda, small (~1000) Indian pastoral community, living in such dwellings, in former times frequently in "fraternal polyandry". (German: "Vielmännerei, mehrere Männer - die Brüder - mit 1 Frau".)







The World of Money Records: Hier finden Sie über das gesamte Internet zu den teuersten Angeboten für fast alles ...weltweit im Internet


» _Menü_: The Best or Nothing     EN   DE   FR

(Photo: By Toni_(f) Frissell (1907-1988): Fashion model underwater, Florida, 1939; from Library of Congress)


Wie sie es gemacht haben ... wie auch Sie es machen können... (Sofern Sie beschließen, die Spanne Ihres Lebens zu verbrennen für das Anhäufen von Bankkonten-Inhalt.)
(Photo: Château de Cheverny, Loire; 2003 by Thomas Steiner; GNU Free Doc.Lic.v1.2++)


Diese Projekte werden hier für persönliche wie auch für institutionelle Investoren gelistet.
       ???image


» _MENÜ_: Projekte finanzieren.     EN   DE   FR



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"Innovation finanzieren, Rendite kassieren."

"CYPONET"? - Ist aha7.com + 11 andere Internet- Aktivitäten.
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Mit dem Internet-Dienst AHA7 FAIRTAX finden Sie kostenlos für die Anliegen Ihrer Wahl alle im Internet verfügbaren legalen autorisierten und respektierten Steuerspar- Möglichkeiten.
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ökologisches Bauen - hier der Startpunkt für Ihre Suche

» Bauen & Umwelt: Konzepte, Materialien     DE

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(Photo: Marc Ryckaert (MJJR), 2009, Creat.Comm.Attr.3.0 Unported Licence. - SHOWS: Gouna (Red Sea, Egypt): Turtle House ("bright natural stone", more precisely "aus handbehauenem Sandstein" ), by German architect&designer Kurt Völtzke - turtle-guest-house.com - atelier-color.de )



» _Menü_: Geldanlage     EN   DE   FR
(Photo: U.S. Air Force Thunderbirds: Airshow, 2007, Colorado. - Publ.dom.)




Ein Vermögen durch "Experten"-Rat verbrannt?
--- (Information in Textseiten:) ---

» AHA7 Invest SOS: Geld retten (_Menü_)     EN   DE   FR
» Verluste: Schadensersatz erstreiten (_Menü_)     EN   DE   FR

(Photo: 2005 Eric Hensley, Creat.Comm. Attrib. ShareAlike 2.5 Lic.: A school burns, Aberdeen High School, state =Washington /US.)



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ideales Werkzeug für zukünftige Millionäre.
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(When we did not have the Internet and not Wikipedia, we had the CIA WORLD FACTBOOK. It gave and gives access to all country key data of the world by FD... then CD ...now by Internet. AHA7 JOB FACTBOOK will progressively give access to all job key data of the world, thanks to the Internet. Starting in English, French, German. If many visitors, it will be extended to Chinese, Spanish, Russian, Arabic, Portuguese.)




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