v. 28. Juni 2017
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Wie bei Immobilienverkauf auf Rentenbasis die Rente im Grundbuch sichern? |
| | Rentenbasis-Verträge: Wie die Absicherung für die Verkäufer zuverlässig gewährleisten? Welche Rangstelle? Wie vorrangige Grundpfandrechte des Käufers ausgestalten? Es bestehen verschiedene Möglichkeiten. Dies Wählenmüssen macht die Sache nicht einfacher.
Üblich ist jedenfalls eine bar zu zahlende Rente, beispielsweise jeden Monat oder jedes Jahr.
Oft wird des weiteren ein lebenslanges Wohnrecht auf dem Anwesen eingetraagen.
Die Probleme beginnen bei den Details. Bei ausreichend sorgfältiger Ausgestaltung können die meisten Probleme verschwinden.
Wichtig ist die Rangstelle der Rechte. Oft möchte der Verkäufer bei Verkauf eine wesentliche Einmalzahlung. In diesem Fall ist häufig, dass der Eintragung eines vorrangigen Rechtes vor dem Wohnrecht zugestimmt wird.
Die vorgesehene Gestaltung hierbei muss sehr sorgfältig auf die Langfristeffekte hin untersucht werden. Banken verlangen nämlich oft, dass ihre Grundpfandrechte formal mit ziemlich hohen Zinssätzen ausgestattet werden. Durch die mittel- und langfristigen Folgewirkungen hieraus kann das Wohnrecht für den einzigen Ernstfall - nämlich die Zangsversteigerung durch die Bank - wertlos werden. Diese Effekte kann man recht gut verhindern. Dies muss aber auch tatsächlich eingebaut werden. Die Vorgehensweise hierbei kann nur fallbezogen entschieden werden. Gegebenenfalls müssen die Bank und der Notar gebeten werden, Verfahrensweisen zu integrieren, die sie möglicherweise noch nie zuvor für eine Absicherung praktziert hatten.
Ist das Anwesen vor Verkauf bereits mit den Resten früherer Verbindlichkeiten belastet, so müssen diese Gelder im Zuge der Durchführung des Kaufvertrages ausgelöst werden. Dies ist eine Routinesache für Banken und Notare. Man muss aber auch in diesem Fall sichten, was mit den eingetragenen Grundpfandrechten geschieht und geschehen könnte, soweit diese nicht gelöscht werden, sondern fortbestehen, beispielsweise für die neue Finanzierung.
Neben dem eventuellen Wohnrecht ist natürlich auch das Rentenrecht im Grundbuch abzusichern. Dies ist eine juristische Aufgabe und ist beim Notar also in guten Händeln. Bezüglich eventueller vorrangiger Rechte gilt das zuvor Gesagte.
Soll ein Erlöschen von Rechten der Verkäufer zu deren Lebzeiten in Betracht kommen, so ist dies geeignet zu berücksichtigen. Beispielsweise könnte berücksichtigt werden, dass im Fall einer Aufgabe der Wohnung (beispielsweise gesundheitsbedingter Umzug in ein Heim) das Wohnrecht entfallen könnte, aber verbunden mit einer Erhöhung der monatlichen Rente. Zwar kann dies sinnvoll erst zum gegebenen Zeitpunkt ausgestaltet werden. Aber diese Möglichkeit sollte je nach Interessenlage möglicherweise bereits beim jetzigen Vertragsabschluss einen groben Reglungsrahmen erhalten.
Unter sich vertrauenden Vertragspartnern gibt es dennoch häufig Konflikte zu früheren mündlichen Nebenvereinbarungen für die Zukunft. Hauptgrund der späteren Streite ist nicht die Sache selbst, sondern, dass die Beteiligten dies unterschiedlich in Erinnerung haben und sich gegenseitig Missbrauch des Vertrauens vorwerfen. Um dies zu vermeiden... Obgleich Juristen es zu Recht wenig mögen, weil es juristisch gesehen an sich zu schwammig ist, kann es sinnvoll sein, Absichtserklärungen schriftlich zu fixieren. Inwieweit dies auch im notariellen Vertrag stehen kann, soll oder muss, kann nur im konkreten Fall beurteilt werden.
Es wurde gezeigt, wie schon eingangs gesagt, dass die Musterverträge der Notare zwar ein Segen sind, aber immer auich mit nicht-juristischen Augen in allen Details auf Optimierung hin zu sichten sind.
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(1) Rentenbasisverkauf ist die Ideallösung für viele Anliegen. Aber das Problem ist die wirtschaftlich vorausschauende Ausgestaltung.
(2) Die meisten Reglungen, Empfehlungen und Vertragsmuster sind zu oberflächlich für die jahrzehntelangen Bindungen. Denn alle denkbaren zukünftigen Eventual-Entwicklungen der Wirtschaft und der Wirtschafts- und Steuerpolitik sollten berücksichtigt werden.
(3) Nur ein hierfür geeigneter Wirtschaftsberater - im Prinzip nur ein Volkswirt - kann dem Notar die Vorgaben machen für konfliktfreie zukünftige Jahrzehnte.
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