v. 14. April 2018
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Vertrag auf Rentenbasis: Häufigste rechtliche Fehler |
| | Notarverträge mit Rentenbasis-Klauseln müssen Kunstwerke der Prognose aller Eventualitäten sein. Konfliktfrei verlaufen solche Verträge nur, wenn sie mit ökonomischem Sachverstand überprüft wird. Die rein juristische Behandlung ist stark konfliktfördernd.
Die meisten wissen nicht, dass der Ihnen vorgelegte Text des notariellen Kaufvertrages auf Textvorlagen basiert. Dies war schon immer so und basiert keineswegs auf dem Übergang zu Computern.
Als es noch keine Computer gab, mussten Schreibkräfte den Text jedes Mal aus dem Vorlagenbuch abtippen. Notare dürften auf Grundlage von Textvorlagen arbeiten, seit es Notare im heutigen Sinn gibt. Lassen wir es ohne Suche nach der Wahrheit der Vermutung nach beginnen mit Napoleon auf deutschem Boden, also rund gerechnet um 1800.
Immobilienkaufverträge der Notare sind nur deshalb juristisch relativ hochwertig, weil in dieser Form gearbeitet wird, also mit sorgfältig durchdachten Vorlagen. Ein Notar mag seine eigene Vorlage weiter entwickeln und alles das einbauen, was ihm an den Standardvorlagen nicht optimal erscheint. Es wäre ausgeschlossen, diese hohe Vertragsqualität mit dem Honrar einzelner Kaufverträge zu finanzieren.
Jedoch ist da ein Problem. Die Vertragsgestaltung wird diktiert durch sehr juristisches Denken. Ferner wird sie durch die wichtigsten fordernden Partner der Notar beeinflusst, also die Banken (oder auch Bauträger und wesentliche Immobilienmakler vor Ort). Diese professionellen Partmer haben nicht die gleiche Interessenlage wie einfache Privatleute ohne rechtliche Grundlageninformation und ohne Gerichtserfahrung.
Es besteht deshalb die Gefahr, dass die Verträge zwar juristisch perfekt stimmig sind, aber gerade deshalb auf die Interessenlage zwischen sich vertrauenden und sich gegenseitig schätzenden Privatleuten nicht passen.
Dieser Gegensatz kommt besonders dann zum Tragen, wenn diese Privatleute sich gegenseitig für viele Jahre binden wollen. In dieser Zeit kann sich viel ändern. Wie kann man Konflikte vermeiden für den Fall, dass die Berechnungsgrundlagen und Vertragsgrundlagen sich ändern?
Die Aufgabe lautet nicht, die unmögliche Berechnung der Zukunft zu versuchen. Sie lautet, die ökonomische Seite von Vertragsklauseln so zu formulieren, dass diese sich den Veränderungen anpassen können. Hauptziel ist immer, dass der Vertrag für die gesamte Laufzeit ausgewogen und fair bleibt, also gewöhnlich bis zum Ableben der Rentenberechtigten. Indexklauseln sind ein allgemein bekanntes Instrument für diesen Zweck.
Zu bedenken ist aber auch die Entwicklung der Nebenkosten. Auch das Risiko von umlagefähigen zusätzlichen Steuern und Sonderabgaben ist zu berücksichten.
Das Änderungsinteresse der Beteiligten ist auszugestalten. Dies betrifft auch Umbau und Renovierung. Auch möglicherweise durch Gesetzgebung erzwungene Mehrkosten, beispielsweise für geringeren Energieverbrauch, sind in den Katalog der Unwägbarkeiten einzubeziehen. Für alles muss eine Weichenstellung schon im Vertrag vorgesehen werden.
Die meisten Rentenbasisverträge sind nicht ausreichend weitblickend für die ökonomischen Aspekte. Sie mögen juristisch perfekt sein. Aber Zweck eines Rentenbasisvertrages ist nicht, sich dank nur juristischer Perfektion irgendwann vor Gericht zu treffen. Ein Rentenbasisvertrag ist nur dann ein guter Vertrag, wenn alle Interssen und zukünftigen Eventualitäten derart gut vorgeregelt sind, dass es praktisch nie Anlass für einen Rechtsstreit geben kann.
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Vor allem zu vermeiden: Das Risiko von späteren Rechtsstreiten. |
Erfahrungsgemäß gibt es bei Langfristverträgen unter Fremden im Immobiliensektor immer dann Rechtsstreite, wenn im Vertrag nicht ausreichend vorgeregelte Ereignisse zwingend zu regeln sind. Ein klassisches Beispiel bei Rentenbasisverträgen sind neue gesetzliche Anforderungen, durch die die anfängliche Kostenkalkulation einige Jahre später möglicherweise nicht mehr zutrifft.
Unvorhergesehenes bei Immobilien, es betrifft meist spürbare Beträge. Ist nicht vorgeregelt, wie diese zwischen den Vertragspartnern zu regeln sind, kommt es zum Streit. Besteht Streit, so beginnt ofer jeder, nach sonstigen Vorwerfbarkeiten zu suchen. So schaukelt es sich dann oft hoch. Sehr bald kassieren die Anwälte ein Vielfaches der Kosten des anfänglichen Problems.
Die Rentenberechtigten, die sich vor allem einen sorgenfreien Ruhestand mit etwas mehr Geld erkaufen wollten, gelangen in einen Dauerstress und sehen ihre Rente weitgehend für Anwalts- und Gerichtskosten untergehen.
Stress gilt als verkürzend für die Lebenszeit. Der Erwerber ist möglicherweise gar nicht unfroh darüber, dass ein Streitgrund entstanden ist.
Praktisch alle Rechtsstreite bei Immobilienkaufverträgen wie auch bei Rentenbasisverkauf hätten sich vermeiden lassen, sofern die Verträge ausreichend klug die Eventualitäten ausgewogen geregelt hätten. Für einen Notar und Volljuristen ist sehr überzeugend, aufzusetzen, dass bei Ereignis X sofort die Ansprüche Y entstehen oder verfallen. Klassischer Fehler ist meist die alleinige Vollstreckbarkeitsklausel, sofern bis zum Tag X die Zahlung Z nicht erfolgte.
Die Vertragsbeteiligten wollen diese Rechte gewöhnlich gar nicht. Wer will denn schon bei kleinen Pannen ein Verfahren bis hin zur Zwangsversteigerung des vorherigen eigenen Objektes. Banken mag dies passen, da sie transaktionell ausgerüstet sind.
Private Vertragspartner wollen dahingegen normalerweise auf keinen Fall Rechtsstreite. Schon gar nicht wollen sie vollstrecken müssen. Erstens wisenn sie meist nicht, wie, und zweitens wäre es für die meisten eine schreckliche Vorstellung, sich mit derartigem zu belasten. Private Vertragspartner wollen stattdessen gewöhnlich ausgewogene Zinsen bei Verzögerungen, ausgewogene Vertragsstrafen bei viel Verzögerung, schließlich gegenseitige Rücktrittsrechte mit ausgewogener Entschädigung.
So wird es auch in der "großen" Wirtschaft gehandhabt bei in der Schwebe befindlichen Unternehmenskäufen. So ist es, wenn Ökonomen und nicht Juristen die ökonomischen Leitlinien von Verträgen bestimmen. So ist es, wenn die Juristen auf dasjenige eingegrenzt werden, bei dem sie die überlegenen Meister sind, also die endgültige Umsetzung des ökonomisch Gewollten in Vertragstext und Rechtsberatung hierfür.
Wieso dies in vielen Immobilien- Kaufverträgen ganz anders aussehen mag, ist eine interessante Frage, die sie in solchen Fällen ja einmal dem jeweiligen Notar stellen können.
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Die Texte zu den verschiedenen Fragen zeigen den Nutzen und die Problematik:
(1) Rentenbasisverkauf ist die Ideallösung für viele Anliegen. Aber das Problem ist die wirtschaftlich vorausschauende Ausgestaltung.
(2) Die meisten Reglungen, Empfehlungen und Vertragsmuster sind zu oberflächlich für die jahrzehntelangen Bindungen. Denn alle denkbaren zukünftigen Eventual-Entwicklungen der Wirtschaft und der Wirtschafts- und Steuerpolitik sollten berücksichtigt werden.
(3) Nur ein hierfür geeigneter Wirtschaftsberater - im Prinzip nur ein Volkswirt - kann dem Notar die Vorgaben machen für konfliktfreie zukünftige Jahrzehnte.
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