Notarverträge: Probleme und Lösungen

Notarverträge mit Rentenbasis-Klauseln sollten Kunstwerke der möglichst weitgehend versuchten Prognose aller ausdenkbaren Eventualitäten sein.

Konfliktfrei verlaufen solche Verträge nur, wenn sie mit ökonomischem Sachverstand überprüft wird. Die rein juristische Behandlung ist stark konfliktfördernd. Erfahrene Notare liefern die Anregungen für Konfliktminderung oft als Zusatzleistung. Aber selbstverständlich ist eine derart weitgehende Form der "notariellen Belehrungspflicht" nicht.

"Juristisch perfekt" - das kann unverantwortlich dumm sein.

Es ist nicht immer alles optimal für den zukünftigen Ablauf, was rein juristisch gesehen logisch perfekt ist. Wichtigstes Standard-Problem: Für Juristen ist es ganz selbstverständlich, dass bei Nichterfüllung dann Vollstreckung und Zwangsversteigerung eintreten - was sonst - ist ja völlig klar. Da gilt der gängige Spruch des Jura-Studiums: "Geld hat man zu haben" oder "Geld muss man haben".

Für die privaten und gewöhnlich rechtsunkundigen Vertragspartner ist genau das aber das Schlimmste, was eintreten könnte. Es tritt recht oft ein, wenn nämlich aus der Inaussichtstellung der Bank kein Kredit wird oder wenn ein wichtiger Vertragsbeteiligter schwer erkrankt oder durch einen Unfall stirbt. - Man kann das Zwangsvollstreckungs-Risiko durch recht einfache zusätzliche Regelungen im Vertrag fast völlig ausschließen. Hierzu weiter unten Näheres.

Notarverträge: Viel Geld für Standard-Texte?

Die Verwendung von Urkundenvorlagen durch Notare:

Die meisten wissen es nicht? - Seit Juristen Vertragstexte vorbereiten, benutzen sie dafür Textvorlagen - seit 2000 und viel mehr Jahren. Die recht hohe gegenwärtige gesetzlich geregelte Vergütung der Notare bei Beurkundung ist für:

- die Anpassung der Texte an den konkreten Fall;
- das Einarbeiten von zusätzlichem Regelungsbedarf;
- die "Belehrung" (Klartext: Beratung) der Beteiligten;
- bei Kaufverträgen die administrative Begleitung.

Die Verwendung von Urkundenvorlage war schon immer so. Dies basiert also keineswegs auf dem Übergang zu Computern. Als es noch keine Computer gab, mussten Schreibkräfte den Text jedes Mal aus dem Vorlagenbuch abtippen.

Textvorlagen garantieren Qualität.

Immobilienkaufverträge der Notare sind nur deshalb juristisch relativ hochwertig, weil in dieser Form gearbeitet wird, also mit sorgfältig durchdachten Vorlagen. - Ein Notar mag daraus seine eigene Vorlage weiter entwickeln und alles das einbauen, was ihm an den Standardvorlagen nicht optimal erscheint. - Es wäre ausgeschlossen, diese hohe Vertragsqualität mit dem Honorar einzelner Kaufverträge zu finanzieren.

Textvorlagen reduzieren die Flexibilität.

Denn es entsteht hierdurch ein Problem. Die Vertragsgestaltung wird diktiert durch sehr juristisches Denken. Ferner werden Vertragsvorlagen durch die wichtigsten fordernden Partner der Notare beeinflusst, also die Banken (oder auch Bauträger und wesentliche Immobilienmakler vor Ort). Diese professionellen Parter haben nicht die gleiche Interessenlage wie einfache Privatleute ohne rechtliche Grundlageninformation und ohne Gerichtserfahrung.

Es besteht deshalb die Gefahr, dass die Verträge zwar juristisch perfekt stimmig sind, aber gerade deshalb auf die Interessenlage zwischen sich vertrauenden und sich gegenseitig schätzenden Privatleuten nicht passen.

Dieser Gegensatz kommt besonders dann zum Tragen, wenn diese Privatleute sich gegenseitig für viele Jahre binden wollen. In dieser Zeit kann sich viel ändern. Wie kann man Konflikte vermeiden für den Fall, dass die Berechnungsgrundlagen und Vertragsgrundlagen sich ändern? - Das geht nur näherungsweise - und zwar:

Notarverträge: Wie für alle Eventualitäten optimieren?

Anpassungsfähige Verträge sind anzustreben.

Die Aufgabe lautet nicht, die unmögliche Berechnung der Zukunft zu versuchen. Sie lautet, die ökonomische Seite von Vertragsklauseln so zu formulieren, dass diese sich den Veränderungen anpassen können.

Hauptziel ist immer, dass der Vertrag für die gesamte Laufzeit ausgewogen und fair bleibt, also gewöhnlich bis zum Ableben der Rentenberechtigten. Indexklauseln sind ein allgemein bekanntes Instrument für diesen Zweck.

Beispiele von Anpassungsbedarf.

Die Entwicklung der Nebenkosten ist wichtig bei Kaufverträgen mit fortbestehenden Nutzungsrechten des Verkäufers, beispielsweise Wohnrecht oder Nießbrauch oder auch mit unkündbarem Lebensdauer-Mietvertrag. Das Risiko von umlagefähigen zusätzlichen Steuern und Sonderabgaben ist vertraglich zu berücksichtigen.

Das bauliche Änderungsinteresse der Beteiligten ist auszugestalten. Beispielsweise kann bei später eintretendem Pflegebedarf der Einbau eines Treppenlifts oder die Untervermietung an eine Pflegekraft in Betracht kommen. Der Erwerber muss das Recht für bauliche Eingriffe haben, beispielsweise Störungsrechte in den Wohnräumen bei Einbau einer neuen Heizungsanlage oder bei Renovierung.

Auch möglicherweise durch Gesetzgebung erzwungene Mehrkosten, beispielsweise für geringeren Energieverbrauch, sind in Rahmenbedingungen für noch Unwägbares einzubeziehen. Für möglichst alles Eventuelle muss eine allgemeine Weichenstellung schon im Vertrag vorgesehen werden. So kann später beim Eintritt von Unvorhergesehenem die Lastenverteilung zwischen den Vertragspartnern ohne wesentliche Konflikte gelingen.

Vor allem zu vermeiden: Das Risiko von späteren Rechtsstreiten.

Zusammenfassung: Vertragliche Vorbereitung für Anpassungsbedarf.

Viele Rentenbasisverträge sind vielleicht nicht ausreichend weitblickend für die ökonomischen Aspekte? - Es genügt nicht, dass Verträge juristisch perfekt sind. Der Zweck eines Rentenbasisvertrages ist nicht, sich dank nur juristischer Perfektion irgendwann vor Gericht zu treffen. Ein Rentenbasisvertrag ist nur dann ein guter Vertrag, wenn alle Interessen und zukünftigen Eventualitäten derart gut vorgeregelt sind, dass es praktisch nie Anlass für einen Rechtsstreit geben kann.

Rechtsstreite meist durch nicht vorgeregelte Vorgänge.

Erfahrungsgemäß gibt es bei Langfristverträgen unter Fremden im Immobiliensektor immer dann Rechtsstreite, wenn im Vertrag nicht ausreichend vorgeregelte Ereignisse zwingend zu regeln sind. Ein klassisches Beispiel bei Rentenbasisverträgen sind neue gesetzliche Anforderungen, durch die die anfängliche Kostenkalkulation einige Jahre später möglicherweise nicht mehr zutrifft: Betriebskosten, Instandhaltung, Modernisierung.

Unvorhergesehenes bei Immobilien, das verursacht meist spürbare Zusatzkosten. Ist nicht vorgeregelt, wie diese zwischen den Vertragspartnern zu verteilen sind, kommt es zum Streit. Besteht Streit, so beginnt nach der allgemeinen Lebenserfahrung oft jeder, nach sonstigen Vorwerfbarkeiten beim anderen zu suchen. So schaukelt es sich dann oft hoch.

Nervenkrieg und Anwaltskosten statt Lebensabend-Ruhe.

Beginnt Streit, so gilt finanziell gesehen: Sehr bald kassieren möglicherweise Rechtsanwälte ein Vielfaches der Kosten des anfänglichen Problems, nachdem es "hoch geschaukelt" wurde.

Die Rentenberechtigten, die sich vor allem einen sorgenfreien Ruhestand mit etwas mehr Geld erkaufen wollten, gelangen in einen Dauerstress. Vor allem sehen sie ihre Rente weitgehend für Anwalts- und Gerichtskosten untergehen.

Stress gilt als verkürzend für die Lebenszeit. Der Erwerber ist möglicherweise gar nicht unfroh darüber, dass ein Streitgrund entstanden ist.

Derartige Rechtsstreite sind recht gut vermeidbar.

Vermutlich praktisch alle Rechtsstreite bei Immobilienkaufverträgen wie auch bei Rentenbasisverkauf hätten sich vermeiden lassen, sofern die Verträge ausreichend klug die Eventualitäten ausgewogen geregelt hätten. Für einen Notar und Volljuristen ist sehr überzeugend, aufzusetzen, dass bei Ereignis X sofort die Ansprüche Y entstehen oder verfallen. Klassischer Fehler ist meist die alleinige Vollstreckbarkeitsklausel, sofern bis zum Tag X die Zahlung Z nicht erfolgte.

Die Vertragsbeteiligten wollen diese Rechte gewöhnlich gar nicht. Wer will denn schon bei kleinen Pannen ein Verfahren bis hin zur Zwangsversteigerung des vorherigen eigenen Objektes. Banken mag dies passen, da sie transaktionell ausgerüstet sind und bei Zwangsversteigerungen oft beträchtliche Sondergewinne in ihre Bilanz einfahren können.

Private Vertragspartner wollen normalerweise auf keinen Fall Rechtsstreite.

Schon gar nicht wollen sie vollstrecken müssen. Erstens wissen sie meist nicht, wie. Zweitens wäre es für die meisten eine schreckliche Vorstellung, sich mit derartigem zu belasten. Private Vertragspartner wollen stattdessen gewöhnlich ausgewogene Zinsen bei Verzögerungen, ausgewogene Vertragsstrafen bei viel Verzögerung, schließlich gegenseitige Rücktrittsrechte mit ausgewogener Entschädigung.

So wird es auch in der "großen" Wirtschaft gehandhabt bei in der Schwebe befindlichen Unternehmenskäufen. So ist es, wenn Ökonomen und nicht Nur-Juristen die ökonomischen Leitlinien von Verträgen bestimmen. Die Juristen bleiben zwingend beteiligt für das, bei dem sie die überlegenen Meister sind: Die endgültige Umsetzung des ökonomisch Gewollten in einen Vertragstext sowie die Rechtsberatung hierfür. Dafür ist im privaten Immobiliengeschäft der Notar zuständig.

Wieso viele Immobilien- Kaufverträgen hohe Streitrisiken beinhalten, ist eine interessante Frage.

Sie können diese ja dem jeweiligen Notar Ihres Vertrages stellen. Sehr wichtig ist diese Frage aber nicht; denn wir ahnen die Antwort des Notars: Dass in seinen Verträgen derartige Mängel nicht vorkommen. So erhalten Sie mit dieser Frage die bestmögliche Gewähr, dass es für Ihren zukünftigen Vertrag stimmen könnte mit dem Fehlen solcher Mängel.