Am liebsten hätte der Verkäufer ein Gesamt-Sofort-Paket,.

Ein Immobilienverkauf kann gekoppelt werden mit einer Lebensversicherung:

Eine Versicherung mit Einmal-Einzahlung für eine Leibrente. Hierfür werden gelegentlich standardisierte Vertragsformen angeboten. Der Vorteil kann sein, angesehene wesentliche fast unsterbliche Unternehmen als Vertragspartner zu haben.

Wenn dann eine grundbuchliche Absicherung hinzu kommt, kann eigentlich nichts schief gehen. Ein Problem kann aber sein, dass je nach Vertragsmodell möglicherweise die Immobiliensicherheit nicht vollwertig ist, beispielsweise nicht erstrangig ist. Es muss dann für den Einzelfall geprüft werden, ob dies in Kauf genommen werden kann, weil dennoch ausreichend ausgewogen.

Nur Einzelfallprüfung eines Konzeptes kann Sicherheit gewährleisten.

Es kann wohl nur im Einzelfall sinnvoll geprüft und beurteilt werden, ob ein angebotenes Konzept sinnvoll, ausgewogen und gut abgesichert ist. Schließlich geht es meist um den letzten wichtigen Vertrag des Lebens zur Sicherung des Einkommens. Dies darf nicht schief gehen. Denn sofern es schief gehen würde, so gibt es für die Verkäufer ihres Anwesens meist keine zweite Chance für neue Einkunftquellen in ihrem jetzigen Leben.


Die Wahl von seriösen Partnern.

Provisionen-Akkumulierung: Wesentliches Risiko.

Eine wichtige Aufgabe ist, dafür zu sorgen, dass nur mit Anbietern verhandelt wird, die nicht beispielsweise 30 oder mehr Prozent für Provisionen und Gewinnspannen abzweigen. Dies ist eine wesentliche Gefahr bei standardisierten Rentenbasis-Konzepten "alles aus einer Hand". Denn dann kooperieren meist mehrere Dienstleister. Ein jeder will Provision.

Vor allem aber wird oft oder meistens versucht, die Rentenbeträge derart niedrig zu fixieren, dass der Vertrag normalerweise nie mit einem Defizit enden kann. Hierfür genügt es, dass der Anbieter in seine Berechnungsformel ein Sterbealter von 100 Jahren eingibt und seine Refinanzierung mit einem recht hohen Zinssatz kalkuliert.

Der Immobilieneigentümer merkt von recht hohen Gewinnspannen wenig.

Ihm wird das fertige Ergebnis als Angebot der monatlichen Rente unterbreitet. Da es wenigstens in Deutschland keinen verbreiteten Wettbewerb für Verrentung von Immobilien gibt, werden verschiedene befragte Unternehmen meist ähnlich ungünstig anbieten.

Der Verkäufer merkt dann nur, dass er mit dem gesunden Menschenverstand bessere Alternativen erkennt, beispielsweise Verkauf des Eigenheims und Einmal-Einzahlung für Leibrente eines Versicherungsunternehmens.

Das Provisionen-Risiko.

Auf jeden Fall wird eine hohe Provision anfallen wie meist bei Lebensversicherungen oder wie bei ähnlich gestalteten Renten. Mehr als etwa diese Provisionen, mehr sollte vorzugsweise nicht auftreten. Denn wie hoch auch immer die Provisionen sein mögen, sie werden bei solchen Modellen letztlich immer vom Verkäufer beziehungsweise Verwerter seines Anwesens bezahlt.

Der Verkäufer der Immobilie muss sich bei derartigen Geschäften ebenso vorsehen wie beim Gang zu den Geldanlage- "Beratern" seiner Bank. Wenn wortgewandt und mit Prestige geprägt im Geldgeschäft aufgetreten wird, so heißt dies noch nicht, dass man allein deswegen das Recht hat, zu vertrauen.

Wenn der Versicherer alle Verträge "verkauft"?

Der Verkäufer seiner eigengenutzten Immobilien möchte für die gesamte Laufzeit einen zuverlässigen und gleichen Vertragspartner haben. Der Vertragspartner ist allerdings ein Finanzunternehmen mit einer Funktionsweise der freien Wirtschaft.

Im Gegensatz zur staatlichen Rentenversicherung handelt es sich nicht um ein "ewiges" Unternehmen. Der Vertragspartner unterliegt dem Insolvenzrisiko, vor allem aber einem Risiko der unternehmerischen Neuordnung. Beispielsweise können alle "Investmentverträge" dieser Art jederzeit einem anderen Unternehmen "verkauft" werden.

Die Auswirkung des Übertragungsrisikos auf ein neues Unternehmen muss bei Vertragsabschluss sorgfältig überdacht werden. Denn im Extremfall gilt eines Tages: "Das Eigenheim ist weg, die Rente kommt nicht mehr, deren Absicherung war unzureichend."


Die möglichen Alternativen: Eigene Konzepte.

Die Alternative: Die Immobilie verkaufen, den Erlös einzahlen für eine Sofortrente.

Bei der Sofortrente zahlt der Versicherungsnehmer einmalig einen wesentlichen Geldbetrag an einen Versicherer. Dieser Versicherer garantiert ihm eine lebenslange Leibrente. Diese sollte dynamisch mit den Lebenshaltungskosten wachsen.

Das eingezahlte Kapital verzinst sich dabei nur gering oder vermindert sich sogar in Zeiten von niedrigen Zinsen. Jedenfalls fährt man damit aber besser als mit dem Bankkonto. Denn die Ungewissheit des Lebensendes wird damit ausgeglichen. Man bezahlt dem Versicherer einen Risikoausgleich dafür, dass er dem Bürger ermöglicht, bis zum Lebensende finanzielle Planungssicherheit zu haben.

Bei einem Bankkonto-Guthaben würden der Bürger stattdessen
- entweder zu viel ausgeben und hätte dann in einigen Jahren gar nichts mehr,

- oder er würde sparsam sehr wenig ausgeben - und würde bei kurzzeitigem Ableben das meiste Geld den Erben oder dem Staat überlassen.

Die Alternative: Verkaufen an einen privaten Erwerber.

Dann entsteht eine Abhängigkeit vom Leben und Einkommen einer einzelnen natürlichen Person. Die grundbuchliche Absicherung schützt im Prinzip die Leibrente.

Aber falls der Erwerber beispielsweise durch einen Unfall oder durch eine Erkrankung vorzeitig verstirbt, so hat der Rentenberechtigte eine Vertragsbeziehung mit den Erben. Bis diese ihre Erbauseinandersetzung ausreichend vollzogen haben, ist die Zahlung der Rente möglicherweise nicht gut gewährleistet.

Gegen dieses Risiko muss bei Vertragsabschluss Absicherung versucht werden.


Welche Variante ist die beste?

Das Gesamtpaket mit einem routinierten Unternehmen hat den Vorteil,

... dass man in Zeiten von niedrigen Zinsen vom Anlage-Notstand der Geldanleger profitiert. Das Gesamt-Sofort-Paket kann deshalb möglicherweise eine höhere Rente anbieten als der Privatkäufer.

Man bedenke auch die Probleme des Anbieters einer Komplett-Sofort-Lösung.

Die Restlebensdauer der gegenwärtigen Immobilieneigentümer ist meist nicht zuverlässig schätzbar.

Bei Langfristverträgen sind Geldentwertung und Zinsniveau sehr ungewiss. Die Absicherung gegen diese Risiken wird meist so teuer sein, dass eine Absicherung kaum lohnt.

Meist sind Immobilienmakler und Versicherungsmakler beteiligt. Alle diese hätten gerne recht hohe Provisionen.

Nur durch etwas übersetzte Gewinnspannen kann der Anbieter dies alles koordinieren und kompensieren. Dies kann aber für den Verkäufer vorteilhaft enden, so lange an den Finanzmärkten ein niedriges Zinsniveau herrscht, also Anlage-Notstand herrscht.