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v. 18. Juli 2022
Immobilien Gewinn Sicherheit maximieren: Den Immobilienmarkt ständig sichten, Anlage- Trends beobachten, für Immobilieninvest das Land und den Zeitpunkt zum Einstieg optimieren. Je nach Umfang des eigenen Vermögen entweder Anteile erwerben oder aber Immobilienobjekte. Gesamturteil: Immobilienanlage ist sinnvoll - gleichgültig, ob Objekte oder aber Anteile. Immobilien gehören zu den günstigen Vorsorge- Formen. Kauft man sie direkt am Markt zum niedrigsten Preis, also ohne bürokratische Fondsverwaltung, aber mit Fachkunde oder gutem Berater zur Bausubstanz und zur Wirtschaftlichkeit, so ist das meistens eine richtige Wahl. Immobilien in Reinform werden von Investberatern meist nicht sehr empfohlen. Denn man kann bei Immobilien als Investberater meistens keine hohen Provisionen erreichen, sondern meistens nur gar keine. Es ist also normal, dass Investberater für Bank und Börse von Immobilien meist abraten könnten. Jeder denkt zuallererst an sich selbst. Aber Sie werden den Immobilienkauf ja wohl auch ohne Empfehlung Ihres Investberaters zu wählen in der Lage sein. Beim Vergleich von Immobilieninvest mit anderen Anlageformen kursieren kuriose Vergleichsfehler. So wird bei Immobilien oft nur die Entwicklung der Kaufpreise erfasst, beispielsweise über 20 Jahre. Dass der Anleger zwischenzeitlich gewöhnlich auch Mieteinnahmen und Steuervorteile hatte, wird gerne unterschlagen. Auf diese Weise schneiden andere Anlageformen natürlich recht gut ab, beispielsweise Aktien, sofern man dann die jährlichen Erträge immer dem Kapital zuschlägt. Beim Vergleich von Immobilienwerten mit Aktienwerten muss man hierauf intensivst achten. Denn manche Aktienindices basieren auf Kapital plus Ertrag. Oder auch, die ausgeschütteten Erträge sind möglicherweise gering, weil aus steuerlichen Gründen bestmöglich thesauriert wurde. Umgekehrt ist bei Immobilienerträgen die Fremdkapitalbelastung und deren Zinssatz ausschlaggebend für eventuelle Beeinflussing der Renditezifferen. Die Rendite- Hebelwirkung von hoher Fremdfinanzierung mit niedrigem anfänglichem Zinssatz ist problematisch, sofern zeitlich befristet, um Anleger zu ködern, bevor die Zinssätze auf Marktniveau angehoben werden. Damit haben Sie fachkundige Argumente, wenn Ihr Investberater von Immobilienanlagen weitgehend abrät oder bei bestimmten Fonds zurät, ohne die Feinheiten des Vergleichens zu beherrschen. Zugleich ist das ein guter Test seines Fachwissens. Mancher Berater wird auf die Frage nach solchen Feinheiten ausweichend antworten. Ausweichende Antwort ist, wie wir alle wissen, ein typisches Zeichen, wenn ein Berater nicht weiß, was er eigentlich wissen müsste. Immobilienfonds, Reits u.a.m.? Natürlich könnte Ihr Investberater Ihnen auch zu Immobilien dienen. Er könnte Ihnen Fondsanteile vorschlagen oder auch Aktien von börsengehandelten Immobilienfonds (Reits = "Real Estate Investment Trusts"). Bei allen diesen Formen sind gewöhnlich sehr viele Mitverdiener beteiligt. Das kann leider durchaus zur Verdoppelung der Anteilspreise führen, vergleichen mit dem Marktpreisniveau des eigenen Kaufes (oder bei Großimmobilien: allgemeines Marktpreisniveau für Investoren). Ein besonderes Risiko ist, sofern fristenwidrig refinanziert wurde. Dann können die Zinslasten in Krisenzeiten so sehr steigen, dass keine Rendite verbleibt. Daraufhin verfallen natürlich auch die Kurse der Anteile erheblich. Im Extremfall wird bei fristenwidriger Finanzierung eine Insolvenz eintreten, sofern niemand die Ablösung der bisherigen Finanzierung finanzieren will. Dies Risiko ist besonders hoch, sofern die Immobilien sehr hoch belastet sind. Geht man davon aus, dass etwa mit dem Doppelten der Verkehrswerte gestartet wurde, so dürften die Immobilien nur bis etwa 40 % der anfänglichen Anteilspreise belastet sein. Leider werden bei gestückelten Immobilien oft effektive Beleihungsgrenzen weit oberhalb der Verkehrswerte erreicht, im Extremfall 150 bis 200 % des allgemeinen Verkehrswertes. Das heißt, die oben drauf gepackten Provisionen, Gewinne, Honorare werden oft von Banken mit finanziert. Gutachtenpapier ist geduldig, und die Banken verdienen ja mit. Bei solchen Konstruktionen ist Vorsicht des Anlegers geboten. Hinzu kommt das Risiko, sofern die Immobilien, die zum Portefeuille gehören, stark risikobelastet sind. Bei Gewerbeimmobilien besteht immer ein hohes Leerstandsrisiko. Bei vermieteten Wohnimmobilien kommt es vor allem darauf an, in was für einem Umfeld sie sind. Nur fallweise kann man überprüfen, ob für die jeweils erwogenen Anteilskäufe die Risiko- Situation des Anlegers günstig ist. Die verbreitete Hoffnung ist, man könne durch den Anteilskauf bei gestückelten Immobilien von seriösen Anbietern nichts verkehrt machen. Diese Hoffnung, obgleich verbreitet, ist also trotzdem verkehrt, wie gezeigt wurde. Man muss kritisch prüfen und erst danach die Meinung bilden. Was ist besser: Anteilsinvest in Immobilien oder Renditeimmobilien oder eigengenutzte Immobilien? Eigengenutzte Immobilien sind durch die Summe der Vorteile normalerweise erheblich rentabler als überhaupt ziemlich alle anderweitigen Anlageformen. Dies gilt auch, so lange Angehörige verfügbar sind, die mit eigenen Immobilien bedacht werden können, beispielsweise studierende Kinder. Erst wenn dieser Rahmen fehlt oder ausgeschöpft wurde, sind andere Formen die bessere Wahl. Kauf von Renditeimmobilien ist vor allem mit dem Verwaltungs- und Modernisierungsproblem belastet. Man bedenke Auflagen für Wärmedämmung, Umweltschutz (Heizungsanlagen), Straßenausbau. Der Staat wird zunehmend herausfordernder durch das Aufzwingen von Lasten, ohne sich um Rentabilität, Vernunft und Finanzierbarkeit zu kümmern. Der demographische Faktor ist eine weitere sorgfältig einzubeziehende Komponente. Der Mietenmarkt funktioniert immer in Überreaktion: 10 % Leerstand genügen, um das Mietenniveau um vielleicht 30 % verfallen zu lassen. Wenn Renditeimmobilien nach Abwägen aller dieser Gesichtspunkte erworben werden, sind sie gewöhnlich eine hervorragende Wahl. Geldanlage in Form von Anteilen von Immobilienfonds ist sinnvoll, wenn die vorgenannten beiden Möglichkeiten ausgeschöpft sind oder begründet verworfen wurden. Bei Anteilsinvest gilt als Faustregel: Fonds mit einigen wenigen bombastischen Anlageobjekten sind zu meiden. Denn die Miethöhen sind dann oft mit Geschäft und Gegengeschäft künstlich hoch ausgehandelt worden. Und ganz generell sind für global vermietete prestigiöse Großobjekte nur schwer global anmietende Nachmieter zu finden. Zu wählen sind deshalb vorzugsweise Fonds mit einer breiten Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien, sofern diese Immobilien zu Gruppen gehören, bei denen beträchtliche Leerstandsprobleme nicht zu erwarten sind. Des weiteren sollte die Fremdkapitalbelastung maßvoll sein und dauerhaft kontraktiert sein, damit einige Probleme auf der Einnahmenseite verkraftet werden können, ohne die Ausschüttungen - und damit meist auch die Antweilswerde - zu sehr zu beeinträchtigen. Was ist besser - Anteilsinvest (einschließlich Börseninvest) oder Immobilien? Hier nochmals zur Rechenbarkeit der Vergleiche: Wenn man Ihnen Vergleichstabellen zeigt zu eigenem Immobilienkauf, verglichen mit Aktieninvest, so achten sie auf einen eventuellen primitiven Fehler vieler Vergleiche, wie schon einführend klargestellt: Bei Börsenanlagen wird meist gerechnet: Was wäre aus ... Euro bei Anlage seit .... bis heute geworden. - Will heißen, die Erträge werden mit eingerechnet. Das wird durch Zinsen und Zinseszinsen letztlich recht viel. Bei Immobilienanlagen muss man also natürlich genauso rechnen: Was hätte man heute - also inklusive Mietüberschuss (!) - unter Zugrundelegung einer völligen Freiheit von Fremdfinanzierung und mit Wiederanlage der Mieten im Ertragsjahr, beispielsweise auf verzinslichen Konten. Auch die eventuelle Steuerfreiheit von eventuellen Mehrwerten von Immobilien ist einzurechnen. Auch eventuelle Vorteile aus Abschreibungsregeln bei Immobilien sind zu berücksichtigen. __________________________________________________ Immobilien- Anteile : Krisengefährdet? Der entscheidende Vorteil von Immobilieninvest ist die Vermutung der Kristenfestigkeit. Dies ist aber nicht so einfach, wie es zunächst wirkt. Hier die Details: Checkliste Punkt 1: Wurde fristenrichtig finanziert? (für Fonds, Reits, ...) Fristenrichtig lautet bei Immobilien: In einer Weise, dass alle laufenden Kosten und die Annuitäten (Zinsen, Tilgung) aus den Mieterträgen getragen werden können UND einen Überschuss belassen (also eine Risikoreserve). Es wird nicht immer einfach sein, die wahre Wahrheit hierzu als Anleger zu erfahren. Faustregel: Stimmen die Zahlen und steht eine Bank hinter allem in fester Einbindung, so ist das Problemrisiko aus fristenwidriger Finanzierung klein. Checkliste Punkt 2: Wie sind die Aussichten zu Leerstand und Ertrag? Dies ist für den Anleger meist ausreichend überprüfbar. Allerdings ist etwas Fachkunde und Phantasie zum menschlichen Ideenreichtum nötig. Denn dass die Zahlen im Rahmen des legalen Ermessensspielraumes ein wenig geschönt sind, ist nun einmal üblich. Sind die Aussichten vernünftig, so ist dieser Punkt als positiv abzuhaken. Checkliste Punkt 3: Wie sind die Aussichten zu Ausschüttungen und zur Veräußerbarkeit? Wer laufendes Einkommen benötigt, benötigt laufende Ausschüttungen. Alternativ könnte er Anteile progressiv beleihen, so lange die Beleihung zweifelsfrei unterhalb des denkbar schlechtesten Verkaufskurses bleibt. Was schlecht veräußerbar ist und keinen funktionierenden Marktplatz hat, ist immer ein Problem. Dies Problem wird sich reduzieren. Immer mehr Marktplätze entstehen im Internet für Anteile, die nicht an den allgemeinen Aktienbörsen gehandelt werden. Das gleiche gilt für Anteile an Fonds, bei denen der Ausgeber eine an sich vorgesehene Marktfunktion (Ankauf, Verkauf) zeitweise ausgesetzt hat. Gesamtsicht: Anteile an gestückelten Immobilien sind in Krisenzeiten einer Nachkontrolle zu unterwerfen. Empfehlungen hierzu wurden gezeigt. Dies ist vorwiegend einfach gesunder Menschenverstand und wurde nur als Arbeitshilfe aufgelistet. Die ausschlaggebende Frage für den Anleger ist, was er im Anschluß an eine solche Analyse zu Problemanteilen tun kann, will, sollte. Beratung zum konkreten Fall ist nicht Thema dieses Textes. In Krisen auf Immobilien umsteigen? Soll man bei einer beginnenden Börsenkrise sein Geld in Immobilienanlagen verlagern? Sind zu Beginn einer allgemeinen Finanzkrise die Immobilienpreise noch aufgebläht, so muss man warten, bis sie wieder in etwa beim tiefsten Punkt der Immobilienpreise der letzten vorhergehenden 7 Jahre sind. Die Entwicklung am Immobilienmarkt folgt der allgemeinen Entwicklung oft mit etwas Zeitverzögerung. Beispielsweise können Banken die bereits erteilten Finanzierungszusagen für problematisch werdende Immobilienfinanzierungen oft nicht mehr zurückziehen. Das soll heißen, die Suche der Rechtsabteilung nach listigen Ausstiegsklauseln ist nicht ausreichend überzeugend verlaufen. Umso mehr müssen die Banken in Banksegmenten mit knapper Kreditvergabe- Liquidität das Auslegen neuer Zusagen bremsen. Dies wirkt verschärfend für einen sinkenden Preistrend auf dem Immobilienmarkt, aber möglicherweise erst 6 bis 24 Monate später. Immobilienpreise fallen trotz Finanzkrise "Trotz" Krise. Denn während einer eigentlichen Finanzkrise müssten Immobilienpreise eigentlich steigen...? Wird eine inländische Finanzkrise durch eine inländische Immobilienkrise ausgelöst, so war das normalerweise eine "Immobilien- Blase". Im Fall einer Immobilien- "Blase" in einem einzelnen Land ist Normalfall, dass die Immobilienpreise als erstes Krisenphänomen stark verfallen, nämlich zurück auf "angemessene" Preise, was auch immer "angemessen" nach den Regeln der Wirtschaftstheorie bedeuten könnte. Bestand eine spekulative Übersteigerung nur auf den Finanzmärkten, aber eine seit geraumer Zeit stagnierende Preis- Situation auf den Immobilien- Märkten, so führt die Finanzkrise gewöhnlich trotzdem zum Sinken der Immobilienpreise. Dies ist beispielsweise der Fall bei der Finanzkrise 2007-2011 in Deutschland. In manchen Ländern ist diese Finanzkrise zugleich Immobilienkrise, in Deutschland im Prinzip nicht. Wieso fallen die Immobilienpreise selbst dann, wenn es in einem einzelnen Land eigentlich keine Immobilienkrise ist? - Eigentlich müssten die Anleger auf die Krise mit unmittelbarer Anlage in Realwerten reagieren. Das wollen auch sehr viele dann tun. Aber noch viel mehr geben es dann auf, weil sie es nicht mehr finanzieren können. Die Marktpreise von Immobilien verfallen in Finanz- und Wirtchaftskrisen also praktisch immer, und zwar mindestens als Kollateralschaden der Krise. Dieser einsetzende Preisverfall hat selbstverstärkende Wirkung. Er erzeugt zögerliche Anleger- Entscheide. Zum einen erzeugt die labile Wirtschaftslage etwas Besorgnis auch bei denjenigen, die genügend finanzielle Reserven für Ausweichen in Immobilienanlage haben. Andererseits beginnt bei vielen das Warten auf den optimalen Einstiegszeitpunkt, so lange auf dem Immobilienmarkt die Preise nach unten tendieren. Immobilien finanzieren trotz Krise Während einer Finanzkrise wird Immobilienfinanzierung erfahrungsgemäß meist schwierig: Die Finanzinstitute müssen meist die Werte von kursabhängigen Aktiva reduzieren. Allein im Hinblick auf das meist bereits ausgereizte Eigenkapitalregeln müssen sie deshab das Neugeschäft möglicherweise reduzieren oder einfrieren. Auch sinkt für viele Banken die verfügbare Liquidität aus Einlagen. Es wird damit regelmäßig schwerer, Immobilienkauf und bauliche Investitionen neu zu finanzieren. Oft müssen sogar Projekte gestrichen werden, weil zunächst nur die kurzfristige Finanzierung gesichert war. Sofern die an sich eher einfacher erreichbaren Zusagen für die langfristige Finanzierung von Immobilien wegen der Krise nicht erreichbar sind, so müssen Projekte eben suspendiert werden. Möglicherweise endet dies mit Insolvenz des Objektträgers wegen fortlaufender Zinslast zur Zwischenfinanzierung, beispielsweise nach bereits erfolgtem Baulandkauf. Besonders hässlich ist, sofern Banken die bereits erteilten Zusagen für eine Langfristfinanzierung mit irgendeinem vertragsrechtlichen Vorwand annullieren. Das kommt besonders gern vor in Perioden mit steigendem Zinsniveau. Es ist nicht Ausnahmefall, sondern häufig oder sogar Regelfall. Das Vertrauensverhältnis zwischen Bank und Kreditnehmer wird sehr gerne gehegt, so lange es der Bank dient, und oft sehr rasch beiseite geschoben, wenn es um viel Geld geht. Wieso behaupten Banken möglicherweise in einer Krise trotzdem, dass Immobilienfinanzierung im Überfluss verfügbar ist? Immobilienfinanzierung ist ein Sammelbegriff für verschiedene Teilmärkte. Der Teilmarkt der großen Kredite für professionelle Anbieter leidet in der Krise gewöhnlich sehr. Kaufkredite für den individuellen Immobilienkauf (Eigentumswohnung) mögen verfügbar sein, sind aber erheblich erschwert durch niedrigere Beleihungsgrenzen, also höhere Anforderungen an das Eigenkapital. Baukredite als kurz- und mittelfristige Finanzierung mögen reichlich verfügbar sein, weil die Spezialfinanzierer nicht mehr genügend Bauwillige für den Mittelzufluss haben und weil größere Projekte zu einem großen Teil von den Investoren aufgeschoben werden. Langfristige Finanzierung, die bei Bauprojekten in Krisenzeiten ja immer bereits zu Beginn gesichert sein muss, wird verschärfte Anforderungen haben durch ein in der Krise oft höheres Zinsniveau, durch niedrigere Beleihungsgrenzen und durch höhere Bonitätsanforderungen. Anmerkung zum Zinsniveau: Verbilligt die Notenbank zur Krisendämpfung das Geld, so könnten die Zinssätze sinken. Eine relative Krise innerhalb eines Währungsraumes kann aber auch Elemente der Inflationsbekämpfung umfassen. Dann wird die Notenbank möglicherweise das Geld verknappen und verteuern. Diese Gesichtspunkte sind hier nur kurz angesprochen, um klarzustellen, dass das Zinsniveau in Krisenzeit in recht unterschiedlicher Form reagieren kann. So kann es also sein, dass die Baufinanzierer in Krisenzeiten über wesentliche verfügbare Mittel informieren und unzureichende Inanspruchnahme. Das ist dann eben nur eine vereinfachte Kurzformel für komplexe Zusammenhänge. Wie lange dauert voraussichtlich die schwere Finanzierbarkeit von Immobilien? Die voraussichtliche Dauer ist ablesbar am typischen Krisenzyklus. Die allgemeine Problemdauer einer Krise liegt beim 7-Jahre-Krisenzyklus bei etwa 2 Jahren, beim 40-Jahre-Zyklus für sehr schwere Krisen bei etwa 5 Jahren. Zwar ist die Krise 2008-2011 wohl ein besonders gravierenden Krisenereignis, also eines des 40-Jahre-Zyklus. Da aber Rohstoff- Märkte, insbesondere der Erdöl- Markt, gleichwohl erhebliche neue Geldvermögen schaffen, ist dennoch eine eher nur kurze Problemperiode zwischen 2 und 5 Jahren zu vermuten. Für größere Immobilienpbjekte ist die Problemperiode möglicherweise nur etwa 2 Jahre. Denn vor allem diese Immobilienmärkte profitieren vom ständigen Anlagenotstand der Bezieher großer Geldvermögen aus Rohstoffen. Wie bei Prognosen üblich, ist ständig je nach Ablauf eine neue Justierung der Erwartungen nötig. Eine absolut zuverlässige Prognose zu wirtschaftlichen Trends ist unmöglich. Denn unvorhersehbare externe Ereignisse haben regelmäßig ebenfalls bestimmenden Einfluß.
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